Impôts à l'achat, à la location et à la revente d'un bien au Mexique : guide pour étrangers

En bref : lorsque vous achetez un bien au Quintana Roo en tant qu'étranger, vous payez une seule fois l'ISAI (de 2 % à 4 % de la valeur), le notaire, l'enregistrement et la constitution de la fiducie bancaire : au total, entre 4 % et 7 % du prix. Pendant la détention, vous payez une taxe foncière annuelle (predial) modeste et l'ISR si vous louez. À la revente, un non-résident paie un ISR de 25 % sur le prix brut ou de 35 % sur la plus-value nette, cette dernière option exigeant un représentant au Mexique.

Quels impôts un étranger paie-t-il en achetant un bien au Mexique ?

Les mêmes qu'un Mexicain. L'ISAI et les frais d'acte sont identiques pour les nationaux et les étrangers ; la différence apparaît ensuite, à la location ou à la revente, car l'ISR dépend de votre résidence fiscale.

Le Mexique dispose d'un régime clair pour les non-résidents qui achètent un bien. Ce n'est pas un obstacle, mais les coûts sont réels et beaucoup d'acheteurs les sous-estiment. Il est utile de les comprendre à quatre moments :

• À l'achat : ISAI, notaire, enregistrement, TVA sur les honoraires et fiducie.
• Pendant la détention : predial et frais annuels de la fiducie.
• En cas de location : ISR sur les revenus locatifs.
• À la revente : ISR sur le prix de vente ou sur la plus-value.

L'impôt sur le revenu est régi par la Loi de l'impôt sur le revenu (Ley del ISR) et administré par le SAT. Avec un bon accompagnement, la charge fiscale est maîtrisable et se planifie dès le premier jour.

À combien s'élève l'ISAI au Quintana Roo ?

L'impôt sur l'acquisition immobilière (ISAI) se situe entre 2 % et 4 % au Quintana Roo, 3 % étant une référence fréquente. C'est le principal impôt de l'acheteur, l'équivalent des droits de mutation dans d'autres pays.

C'est un impôt local : le taux varie selon l'État et la municipalité, et Cancún, Playa del Carmen, Tulum et Puerto Morelos peuvent appliquer des taux différents. Il se calcule sur la valeur de l'acte, la valeur cadastrale ou le prix d'achat, selon le montant le plus élevé.

Il se paie une seule fois, à la signature de l'acte devant notaire, et figure dans l'acte authentique.

Exemple : pour un appartement de 200 000 USD à Playa del Carmen, l'ISAI représenterait entre 4 000 et 8 000 USD, soit environ 6 000 USD à un taux de 3 %. Il se règle en pesos au taux de change en vigueur ; intégrez-le donc à votre budget dès le départ.

Combien coûtent le notaire et la clôture au total ?

Les frais de clôture au Quintana Roo représentent au total entre 4 % et 7 % de la valeur du bien, fiducie comprise. C'est toujours l'acheteur qui les paie, sauf négociation contraire avec le vendeur.

Poste	Référence	Pour un bien de 200 000 USD
ISAI	2 % à 4 % (3 % fréquent)	4 000 à 8 000 USD
Honoraires du notaire	1 % à 2,5 %, selon le montant	2 000 à 5 000 USD
Registre public de la propriété	Environ 0,5 %	Environ 1 000 USD
Certificats et frais administratifs	Variables	Variables
Constitution de la fiducie	Paiement unique	800 à 1 500 USD
Total estimé	4 % à 7 %	8 000 à 14 000 USD

Le notaire se charge aussi de l'inscription au Registre public. Vous pouvez vérifier que votre notaire est en exercice auprès du Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Pour un détail complet, consultez notre guide des frais d'achat sur la Riviera Maya pour les étrangers.

Paie-t-on la TVA en achetant un bien ?

Pour un logement, pas sur la valeur du bien. La TVA de 16 % (IVA) s'applique aux honoraires du notaire et à certains services professionnels liés à l'opération.

La situation change si vous achetez à des fins commerciales ou dans un ensemble exploité sous un régime de location commerciale : la TVA peut alors s'appliquer au prix de vente. C'est un point technique que votre conseiller juridique et le notaire doivent vous préciser avant la signature.

Demandez toujours un détail écrit des postes soumis à la TVA, afin que le budget de clôture ne change pas au dernier moment.

Combien coûte la fiducie et quand est-elle obligatoire ?

La fiducie bancaire (fideicomiso) est obligatoire pour les étrangers qui achètent un logement dans la zone restreinte : la bande de 50 km depuis la côte et de 100 km depuis les frontières, selon l'article 27 de la Constitution et la Loi sur l'investissement étranger. Presque toute la Riviera Maya se trouve dans cette zone.

• Constitution : entre 800 et 1 500 USD, une seule fois.
• Frais annuels : entre 500 et 700 USD par an.

La fiducie ne modifie pas la fiscalité de la vente : l'ISAI et les autres impôts s'appliquent de la même façon. En tant que bénéficiaire, vous avez des droits équivalents à ceux d'un propriétaire direct : utiliser, louer, vendre et transmettre le bien. Le permis correspondant se demande auprès de la SRE. Pour en savoir plus, lisez ce qu'est un fideicomiso et comment il fonctionne.

Combien coûte la taxe foncière (predial) sur la Riviera Maya ?

Très peu par rapport aux États-Unis ou au Canada. Le predial est l'impôt annuel que vous payez à la municipalité en tant que propriétaire.

À titre indicatif, un bien résidentiel de 200 000 USD au Quintana Roo paie entre 200 et 600 USD par an, et un bien de 300 000 USD entre 300 et 800 USD, selon sa valeur cadastrale.

Il se paie au cours des premiers mois de l'année, avec généralement des remises pour paiement anticipé en janvier et février. Si vous vivez à l'étranger, un compte bancaire au Mexique ou une gestion locale vous aide à ne pas manquer ces échéances.

Quels impôts payez-vous si vous louez votre bien ?

Vous payez l'ISR sur les revenus locatifs, et son calcul dépend de votre résidence fiscale et de la façon dont vous détenez le bien.

Régime	Mode d'imposition	Pour qui
Non-résident fiscal	ISR de 25 % sur le revenu brut, sans déduction de charges	Locations occasionnelles ; simple mais coûteux
Résident fiscal (personne physique)	Peut déduire entretien, charges de copropriété, intérêts, predial, assurance et amortissement	Ceux qui vivent au Mexique ou y ont leur centre d'intérêts
RESICO (personne physique résidente)	Taux de 1 % à 2,5 % sur le revenu brut, pour des revenus inférieurs à 3,5 millions MXN par an	Résidents aux revenus modérés
Société (S.A. de C.V. ou S.A.S.)	30 % sur le bénéfice net, charges d'exploitation déductibles	Plusieurs biens ou loyers supérieurs à 30 000 USD par an

Les plateformes comme Airbnb retiennent la TVA et l'ISR des hôtes au Mexique depuis 2020, quelle que soit leur résidence fiscale. Cela simplifie les obligations, mais ne remplace pas la déclaration annuelle. Nous l'expliquons dans comment déclarer ses revenus de location saisonnière au Mexique en tant qu'étranger.

Combien d'ISR payez-vous à la revente si vous n'êtes pas résident ?

En tant que non-résident fiscal, l'ISR sur la vente offre deux options, prévues par la Loi de l'ISR :

• Option A : 25 % sur le prix de vente brut, sans déduction du coût d'acquisition. Le notaire le retient lors de la signature.
• Option B : 35 % sur la plus-value nette, c'est-à-dire le prix de vente moins le coût d'origine, les améliorations et les autres postes déductibles. Pour l'utiliser, vous devez avoir un représentant au Mexique.

Beaucoup d'acheteurs bien conseillés choisissent l'option B, car elle n'impose que le gain réel. L'essentiel est de conserver les factures (CFDI) des frais d'acte et des améliorations : rénovations, mobilier et gros entretien. Elles vous permettent de réduire légalement la plus-value imposable.

Le notaire est tenu de retenir l'ISR du vendeur et de le reverser au SAT. C'est pourquoi, lorsque vous achetez, vos conseillers doivent vérifier avant la signature que le vendeur est à jour de ses obligations fiscales : à défaut, la signature de l'acte peut se compliquer.

Existe-t-il une exonération d'ISR pour les résidents ?

Oui. Les résidents fiscaux au Mexique peuvent exonérer la plus-value sur la vente de leur résidence principale jusqu'à 700 000 UDI, selon les conditions et la périodicité prévues par la loi.

L'UDI est une unité de compte dont la valeur quotidienne est publiée par la Banque du Mexique ; son équivalent en pesos et en dollars évolue donc dans le temps. L'exonération ne s'applique ni aux non-résidents ni aux biens qui ne sont pas votre logement.

Si vous prévoyez de vivre sur la Riviera Maya, un comptable spécialisé peut vous aider à structurer l'achat dès le départ pour bénéficier de cet avantage à la revente.

Qu'est-ce qui change si vous achetez sur plan ?

Le calendrier. Pendant la construction, les paiements au promoteur sont des acomptes, pas un transfert de propriété. L'ISAI et les frais d'acte se paient à la signature de l'acte définitif, généralement à la fin des travaux.

Cela vous laisse le temps de réserver le capital de clôture. Beaucoup d'acheteurs étrangers sont surpris au moment de signer, faute d'avoir budgété ces montants. Certains promoteurs proposent de prendre en charge les frais d'acte : vérifiez que cela figure explicitement dans la promesse de vente. Pour ne rien oublier, utilisez notre checklist pour acheter sur plan.

Faut-il un compte bancaire au Mexique et comment éviter la double imposition ?

Un compte mexicain n'est pas obligatoire, mais les fonds doivent arriver par des canaux bancaires traçables. Le notaire demande souvent un virement international documenté prouvant l'origine licite de l'argent.

Ouvrir un compte dans une banque mexicaine facilite le paiement des services, du predial et des charges d'entretien.

Pour la double imposition, le Mexique a signé des conventions visant à éviter la double imposition avec plus de 50 pays, dont les États-Unis, le Canada, l'Allemagne, la France, l'Espagne et le Royaume-Uni. Les impôts payés au Mexique peuvent être imputés sur ceux de votre pays de résidence. Un comptable qui connaît les deux systèmes est indispensable.

Questions fréquentes

Les étrangers paient-ils plus d'impôts que les Mexicains à l'achat ?

Non. L'ISAI et les frais d'acte sont les mêmes. La différence porte sur l'ISR à la location et à la revente, qui dépend de la résidence fiscale.

Dois-je déclarer mon bien mexicain dans mon pays d'origine ?

Cela dépend de votre pays. Aux États-Unis, les citoyens et résidents doivent déclarer leurs actifs étrangers au titre du FBAR et du FATCA au-delà de certains seuils ; le Canada applique des règles similaires (formulaire T1135). En général, les frais d'acte s'ajoutent à la base de coût du bien dans votre déclaration américaine.

Existe-t-il des droits de succession au Mexique ?

Le Mexique n'a pas de droits de succession au niveau fédéral. Si le bien revient à des héritiers étrangers, il peut y avoir des conséquences dans leur pays de résidence.

Quand est-il intéressant d'acheter via une société mexicaine ?

C'est généralement pertinent si vous avez plusieurs biens, des loyers supérieurs à 30 000 USD par an ou un projet de location professionnelle à long terme. Pour un seul bien à usage occasionnel, le régime de personne physique suffit souvent. Comparez les deux options dans fideicomiso ou société mexicaine.

Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un comptable. Si vous souhaitez que nous vous mettions en relation avec des spécialistes de l'investissement étranger, écrivez-nous.

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