Comprendre les impôts avant de signer au Mexique
Acheter une propriété en Riviera Maya est l'une des décisions d'investissement les plus judicieuses en 2026. Mais avant de conclure, il y a un élément que beaucoup d'acheteurs étrangers sous-estiment : les impôts et frais de notaire. Voici ce qu'il faut savoir.
L'ISAI : la taxe principale pour l'acheteur
L'ISAI (Impôt sur l'Acquisition de Biens Immobiliers) est la taxe principale payée par l'acheteur. Dans l'État de Quintana Roo, le taux est d'environ 3% de la valeur acte. Il est payé une seule fois lors de la signature devant notaire.
L'ISR : l'impôt sur la plus-value du vendeur
Le vendeur paie l'ISR sur la plus-value réalisée. Le notaire est légalement obligé de le retenir et de le reverser au fisc mexicain (SAT). Des problèmes fiscaux non résolus côté vendeur peuvent compliquer la transaction — d'où l'importance d'une vérification préalable.
Lorsque vous vendrez à votre tour, en tant qu'étranger non-résident, vous serez soumis à une retenue de 25% sur le revenu brut ou de 35% sur la plus-value nette.
TVA chez le notaire
La TVA de 16% s'applique aux honoraires du notaire et aux services professionnels, mais pas au prix du bien lui-même pour un usage résidentiel.
Frais de notaire totaux : budget à prévoir
Les frais de notaire au Quintana Roo représentent entre 4,5% et 6% de la valeur du bien, incluant l'ISAI, les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement et les frais administratifs.
Dépenses déductibles
Le Mexique permet de déduire les frais de notaire et les travaux d'amélioration lors du calcul de la plus-value imposable à la revente. Conservez toutes vos factures (CFDIs) dès le premier jour.
Taxe foncière annuelle (Predial)
La taxe foncière annuelle au Quintana Roo est très faible par rapport aux standards internationaux : entre 300 et 800 USD par an pour un bien de 300 000 USD.
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils plus d'impôts que les Mexicains ?
Non. L'ISAI et les frais de notaire sont identiques. La différence peut apparaître à la revente selon la résidence fiscale du vendeur.
Y a-t-il des droits de succession au Mexique ?
Le Mexique n'a pas de droits de succession fédéraux. Votre pays de résidence peut toutefois taxer les biens étrangers hérités.
La fiducie (fideicomiso) change-t-elle ma situation fiscale ?
Non. Les mêmes impôts s'appliquent que vous possédiez en direct ou via une fiducie.
Puis-je déduire mon achat mexicain dans ma déclaration française ?
Consultez un comptable spécialisé en fiscalité internationale pour optimiser votre situation.
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Équipe trilingue certifiée SEDETUS · AMPI présente à Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Puerto Morelos, Puerto Aventuras et Bacalar. Nous accompagnons les investisseurs internationaux de la recherche jusqu'à la signature et la gestion locative.
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