Le système fiscal mexicain pour les acheteurs étrangers : plus clair qu'il n'y paraît
Le Mexique dispose d'un régime fiscal bien défini pour les acquéreurs non-résidents. Avec les bons conseils, la charge fiscale est parfaitement gérable. Ce guide couvre ce que vous payez, quand et comment.
Impôts et frais de closing à l'achat
Taxe d'acquisition (ISAI) : 2–4 % du prix d'achat ou de la valeur cadastrale (le plus élevé des deux) dans le Quintana Roo. Paiement unique à la signature. Sur un bien de 200 000 USD : 4 000–8 000 USD.
Frais de notaire : 1,5–2,5 % de la valeur de la transaction, frais d'enregistrement inclus. Sur 200 000 USD : 3 000–5 000 USD.
Mise en place du fideicomiso : 800–1 500 USD une fois + 500–700 USD/an d'entretien. Obligatoire pour les étrangers dans les zones côtières (50 km de la côte).
Total frais de closing estimé : 4–7 % du prix d'achat.
Impôts annuels pendant la détention
Taxe foncière (predial) : Très faible au Mexique. Pour un bien de 200 000 USD dans le Quintana Roo : environ 200–600 USD/an.
Si vous louez : options d'imposition sur les revenus
Non-résident : 25 % d'ISR sur le revenu locatif brut (sans déduction de charges). Airbnb retient et verse automatiquement depuis 2020.
Résident fiscal mexicain : Peut déduire les charges (entretien, HOA, amortissement, assurance). Taux effectif significativement réduit.
Société mexicaine : 30 % sur les bénéfices nets après toutes déductions — solution la plus efficiente pour plusieurs biens ou revenus locatifs élevés.
Questions fréquentes
Puis-je acheter au Mexique sans fideicomiso ?
Seulement si le bien est hors de la "zone restreinte" (plus de 50 km de la côte et 100 km de la frontière). La plupart des biens sur la Riviera Maya nécessitent un fideicomiso pour les étrangers.
Le fideicomiso me donne-t-il les mêmes droits que la propriété directe ?
Oui — droits complets d'utilisation, location, vente et transmission. La banque est titulaire nominal ; vous êtes le bénéficiaire avec contrôle total.
Airbnb retient-il automatiquement les impôts au Mexique ?
Oui. Depuis 2020, Airbnb retient la TVA (16 %) et l'acompte d'ISR (4 %) sur les revenus des hôtes mexicains, quelle que soit leur résidence fiscale. La déclaration annuelle reste nécessaire.
Dois-je déclarer mon bien mexicain dans mon pays de résidence ?
Probablement oui. Les citoyens/résidents américains doivent déclarer leurs actifs étrangers sous FBAR et FATCA. Les résidents canadiens ont des obligations similaires (T1135). Consultez un spécialiste en fiscalité transfrontalière.
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