Impuestos al comprar, rentar y vender propiedad en México: guía para extranjeros

En resumen: al comprar una propiedad en Quintana Roo como extranjero pagas, una sola vez, el ISAI (de 2% a 4% del valor), la notaría, el registro y la constitución del fideicomiso: en total, entre 4% y 7% del precio. Mientras eres dueño pagas predial anual, que es bajo, e ISR si rentas. Al vender, un no residente paga ISR de 25% sobre el precio bruto o de 35% sobre la ganancia neta, esta última opción con representante en México.

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una propiedad en México?

Los mismos que un mexicano. El ISAI y los gastos de escrituración son iguales para nacionales y extranjeros; la diferencia aparece después, al rentar o al vender, porque el ISR depende de tu residencia fiscal.

México tiene un régimen claro para los no residentes que compran propiedades. No es un obstáculo, pero los costos son reales y muchos compradores los subestiman. Conviene entenderlos en cuatro momentos:

• Al comprar: ISAI, notaría, registro, IVA sobre honorarios y fideicomiso.
• Mientras eres dueño: predial y cuota anual del fideicomiso.
• Si rentas: ISR sobre los ingresos por arrendamiento.
• Al vender: ISR por enajenación sobre la venta o sobre la ganancia.

Los impuestos sobre la renta se rigen por la Ley del Impuesto sobre la Renta y los administra el SAT. Con la asesoría adecuada, la carga fiscal es manejable y se puede planificar desde el primer día.

¿Cuánto es el ISAI en Quintana Roo?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) ronda entre el 2% y el 4% en Quintana Roo, con el 3% como referencia frecuente. Es el principal impuesto del comprador y equivale al stamp duty de otros países.

Es un impuesto local, por lo que la tasa varía según el estado y el municipio: Cancún, Playa del Carmen, Tulum y Puerto Morelos pueden tener tasas distintas. Se calcula sobre el valor de escrituración, el valor catastral o el precio de compra, el que resulte mayor.

Se paga una sola vez, al firmar la escritura ante notario, y queda registrado en la escritura pública.

Ejemplo: en un departamento de USD 200,000 en Playa del Carmen, el ISAI representaría entre USD 4,000 y USD 8,000, y alrededor de USD 6,000 con una tasa de 3%. El monto se liquida en pesos al tipo de cambio vigente, así que inclúyelo en tu presupuesto desde el inicio.

¿Cuánto cuestan la notaría y el cierre en total?

Los gastos de cierre en Quintana Roo suman, en total, entre el 4% y el 7% del valor de la propiedad, incluido el fideicomiso. Siempre los paga el comprador, salvo que negocies otra cosa con el vendedor.

Concepto	Referencia	En una propiedad de USD 200,000
ISAI	2% a 4% (3% frecuente)	USD 4,000 a 8,000
Honorarios del notario	1% a 2.5%, según el monto	USD 2,000 a 5,000
Registro Público de la Propiedad	Alrededor de 0.5%	Unos USD 1,000
Certificados y gastos administrativos	Variables	Variables
Constitución del fideicomiso	Pago único	USD 800 a 1,500
Total estimado	4% a 7%	USD 8,000 a 14,000

El notario también tramita la inscripción en el Registro Público. Puedes verificar que tu notario esté en funciones a través del Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Para un desglose completo, revisa nuestra guía de costos de compra en la Riviera Maya para extranjeros.

¿Se paga IVA al comprar una propiedad?

En vivienda, no sobre el valor del inmueble. El IVA de 16% se aplica a los honorarios del notario y a algunos servicios profesionales asociados a la operación.

La situación cambia si compras con fines comerciales o en un desarrollo que opera bajo régimen de arrendamiento comercial: ahí el IVA puede aplicar sobre el precio de venta. Es un detalle técnico que tu asesor legal y el notario deben aclararte antes de firmar.

Pide siempre que te detallen por escrito qué conceptos llevan IVA, para que el presupuesto de cierre no cambie a última hora.

¿Cuánto cuesta el fideicomiso y cuándo es obligatorio?

El fideicomiso bancario es obligatorio para extranjeros que compran vivienda en la zona restringida: la franja de 50 km desde la costa y de 100 km desde las fronteras, según el artículo 27 de la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera. Casi toda la Riviera Maya está en esa zona.

• Constitución: entre USD 800 y 1,500, una sola vez.
• Mantenimiento anual: entre USD 500 y 700 al año.

El fideicomiso no cambia los impuestos de la compraventa: el ISAI y los demás aplican igual. Tú, como beneficiario, tienes derechos equivalentes a los de un propietario directo: usar, rentar, vender y heredar la propiedad. El permiso correspondiente se tramita ante la SRE. Conoce el detalle en qué es un fideicomiso y cómo funciona.

¿Cuánto se paga de predial en la Riviera Maya?

Muy poco comparado con Estados Unidos o Canadá. El predial es el impuesto anual que pagas al municipio por ser dueño del inmueble.

Como referencia, una propiedad residencial de USD 200,000 en Quintana Roo paga entre USD 200 y 600 al año, y una de USD 300,000 entre USD 300 y 800, según su valor catastral.

Se paga en los primeros meses del año y suele haber descuentos por pronto pago en enero y febrero. Si vives fuera, una cuenta bancaria en México o una administración local te facilita no saltarte estos plazos.

¿Qué impuestos pagas si rentas tu propiedad?

Pagas ISR sobre los ingresos por renta, y la forma de calcularlo depende de tu residencia fiscal y de cómo seas dueño de la propiedad.

Régimen	Cómo tributa	Para quién conviene
No residente fiscal	ISR de 25% sobre el ingreso bruto, sin deducir gastos	Rentas ocasionales; simple pero costoso
Residente fiscal (persona física)	Puede deducir mantenimiento, cuotas de condominio, intereses, predial, seguro y depreciación	Quien vive en México o tiene aquí su centro de intereses
RESICO (persona física residente)	Tasas de 1% a 2.5% sobre ingresos brutos, con ingresos menores a MXN 3.5 millones al año	Residentes con ingresos moderados
Persona moral (S.A. de C.V. o S.A.S.)	30% sobre la utilidad neta, con deducción de gastos operativos	Varias propiedades o rentas de más de USD 30,000 al año

Las plataformas como Airbnb retienen IVA e ISR a los anfitriones en México desde 2020, sin importar su residencia fiscal. Esto simplifica el cumplimiento, pero no sustituye la declaración anual. Te lo explicamos en cómo declarar ingresos por renta vacacional siendo extranjero.

¿Cuánto ISR pagas al vender si no eres residente?

Como no residente fiscal, el ISR por la venta tiene dos opciones, previstas en la Ley del ISR:

• Opción A: 25% sobre el precio de venta bruto, sin deducir el costo de adquisición. El notario lo retiene en la escrituración.
• Opción B: 35% sobre la ganancia neta, es decir, el precio de venta menos el costo original, las mejoras y los demás conceptos deducibles. Para usarla necesitas un representante en México.

Muchos compradores bien asesorados eligen la opción B, porque grava solo la ganancia real. La clave es guardar las facturas (CFDI) de los gastos de escrituración y de las mejoras: remodelaciones, mobiliario y mantenimiento mayor. Con ellas reduces legalmente la ganancia fiscal.

El notario está obligado a retener y enterar el ISR del vendedor al SAT. Por eso, cuando compras, conviene que tus asesores verifiquen antes de firmar que el vendedor esté al corriente con sus obligaciones fiscales: si no lo está, la escrituración puede complicarse.

¿Hay exención de ISR para residentes?

Sí. Los residentes fiscales en México pueden exentar la ganancia por la venta de su casa habitación hasta por 700,000 UDIs, con las condiciones y la periodicidad que marca la ley.

La UDI es una unidad de cuenta cuyo valor diario publica el Banco de México, así que el equivalente en pesos y en dólares cambia con el tiempo. La exención no aplica a no residentes ni a propiedades que no sean tu vivienda.

Si planeas vivir en la Riviera Maya, un contador especializado puede ayudarte a estructurar la compra desde el principio para aprovechar este beneficio cuando vendas.

¿Cambia algo si compras en preventa?

Sí, en los tiempos. Durante la construcción, los pagos al desarrollador son anticipos, no una transmisión de propiedad. El ISAI y los gastos de escrituración se pagan cuando se firma la escritura definitiva, normalmente al terminar la obra.

Eso te da tiempo para reservar el capital del cierre. Muchos compradores extranjeros se sorprenden al escriturar porque no presupuestaron estos montos. Algunos desarrolladores ofrecen absorber los gastos de escrituración: verifica que quede explícito en el contrato de promesa de compraventa. Para no olvidar nada, usa nuestro checklist para comprar en preventa.

¿Necesitas cuenta bancaria en México y cómo evitas la doble tributación?

No es obligatorio tener cuenta mexicana, pero los fondos deben llegar por canales bancarios rastreables. Es común que el notario pida una transferencia internacional documentada que acredite el origen lícito del dinero.

Abrir una cuenta en un banco mexicano facilita pagar servicios, predial y cuotas de mantenimiento.

Para la doble tributación, México tiene Convenios para Evitar la Doble Tributación con más de 50 países, entre ellos Estados Unidos, Canadá, Alemania, Francia, España y Reino Unido. Los impuestos pagados en México pueden acreditarse contra los de tu país de residencia. Un contador que conozca ambos sistemas es indispensable.

Preguntas frecuentes

¿Los extranjeros pagan más impuestos que los mexicanos al comprar?

No. El ISAI y los gastos de escrituración son iguales. La diferencia está en el ISR al rentar y al vender, que depende de la residencia fiscal.

¿Tengo que declarar mi propiedad en México en mi país de origen?

Depende de tu país. En Estados Unidos, los ciudadanos y residentes deben declarar activos en el extranjero bajo FBAR y FATCA si superan ciertos umbrales; en Canadá aplican reglas similares (formulario T1135). En general, los gastos de escrituración suman a la base de costo del inmueble en tu declaración de EE. UU.

¿Hay impuesto de herencia en México?

México no tiene impuesto de herencia a nivel federal. Si la propiedad pasa a herederos extranjeros, puede haber implicaciones en su país de residencia.

¿Cuándo conviene comprar con una empresa mexicana?

Suele convenir si tienes varias propiedades, rentas de más de USD 30,000 al año o un plan de renta profesional a largo plazo. Para una sola propiedad de uso ocasional, el régimen de persona física suele bastar. Compara ambas opciones en fideicomiso o corporación mexicana.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un contador. Si quieres que te conectemos con especialistas en inversión extranjera, escríbenos.

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