Impôts des propriétaires étrangers au Mexique : guide fiscal complet

Investir dans l'immobilier au Mexique offre des rendements attractifs, mais comprendre le cadre fiscal est essentiel pour maximiser votre retour sur investissement. Que vous prévoyiez de louer votre propriété dans la Riviera Maya, de la garder comme résidence de vacances ou de la revendre un jour, vous aurez des obligations fiscales au Mexique comme dans votre pays d'origine qu'il est important de connaître.

Ce guide présente les principaux impôts auxquels sont soumis les propriétaires étrangers —citoyens des États-Unis, du Canada et de France— avec des taux mis à jour pour 2026.

1. Impôt foncier (predial) : votre obligation annuelle de base

Le predial est l'équivalent de la taxe foncière et se paie chaque année à la municipalité où se situe la propriété. Au Mexique, les taux du predial sont nettement plus bas qu'en Amérique du Nord ou en Europe.

• Taux : Variable selon la municipalité, généralement entre 0,1 % et 0,3 % de la valeur cadastrale
• Remise pour paiement anticipé : La plupart des municipalités du Quintana Roo offrent des remises de 10 % à 25 % si vous payez en janvier
• Valeur cadastrale vs valeur marchande : La valeur cadastrale est généralement bien inférieure à la valeur du marché, ce qui réduit la charge fiscale

Exemple : Une propriété d'une valeur cadastrale de 2 000 000 MXN (environ 110 000 USD) pourrait payer entre 2 000 et 6 000 MXN de predial par an (110 à 330 USD).

À retenir : Comparé à la taxe foncière moyenne aux États-Unis (0,99 % de la valeur marchande) ou au Canada (0,87 %), le predial mexicain ne représente qu'une fraction du coût.

2. Impôt sur le revenu (ISR) sur les revenus locatifs

Si vous louez votre propriété —en location longue durée ou en location saisonnière de type Airbnb—, vous devez déclarer et payer l'impôt sur le revenu (Impuesto Sobre la Renta, ISR) au Mexique.

Options fiscales pour les non-résidents :

Option A – Taux forfaitaire de 25 % sur le revenu brut :

• Aucune déduction de charges
• Calcul simple : le locataire ou le gestionnaire retient 25 % et les verse au SAT
• Idéal si vos charges sont faibles ou si vous ne souhaitez pas tenir de comptabilité au Mexique

Option B – S'inscrire auprès du SAT et être imposé comme résident fiscal :

• Taux progressifs de 1,92 % à 35 % sur le revenu net
• Vous pouvez appliquer la “déduction forfaitaire” de 35 % — une déduction automatique sans avoir à justifier vos dépenses
• Ou déduire les charges réelles : entretien, commissions, assurances, amortissement (5 % par an de la valeur de construction)
• Nécessite d'obtenir votre RFC (numéro d'identification fiscale mexicain) et de produire des déclarations mensuelles et annuelles

Conseil : Si vos charges réelles dépassent 35 % du revenu brut, mieux vaut déduire les charges réelles. Sinon, la déduction forfaitaire est plus efficace et plus simple.

TVA (IVA) sur les locations touristiques

Les locations de courte durée (type Airbnb) sont soumises à une TVA (IVA) de 16 %, ainsi qu'à une taxe d'hébergement de l'État de 2 % à 5 % selon l'État. Des plateformes comme Airbnb retiennent déjà automatiquement une partie de ces taxes.

3. Impôt (ISR) sur la plus-value lors de la vente

Lors de la vente d'une propriété au Mexique, le notaire calcule et retient l'ISR sur la plus-value. En tant que non-résident, vous avez deux options :

Option 1 — 25 % sur le prix de vente brut :

• Aucune déduction
• Simple, mais généralement plus coûteux

Option 2 — 35 % sur la plus-value nette :

• Plus-value = Prix de vente − (Prix d'achat indexé sur l'inflation (INPC) + améliorations justifiées + commissions + frais de notaire)
• Généralement plus avantageux si vous disposez d'une bonne documentation

Exemple : Vous avez acheté à 200 000 USD et vendez à 350 000 USD. Avec l'option 1, vous payez 87 500 USD (25 % de 350 k). Avec l'option 2, si la plus-value nette ajustée est de 120 000 USD, vous payez 42 000 USD (35 % de 120 k). La différence est énorme.

Important : Conservez TOUS les justificatifs d'améliorations, de rénovations et de frais d'acquisition. Ce sont vos meilleurs outils pour réduire légalement l'ISR lors de la vente.

4. Droits de mutation (ISAI)

Lors de l'achat d'une propriété, vous payez l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, ISAI), aussi appelé droits de mutation. Dans le Quintana Roo, le taux est d'environ 3 % de la valeur la plus élevée entre le prix d'achat, la valeur cadastrale et l'évaluation commerciale.

Pour le détail complet de tous les frais d'achat, consultez notre guide des frais d'acquisition.

5. Conventions fiscales contre la double imposition

Le Mexique a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 60 pays, dont les trois principaux marchés d'investisseurs étrangers dans la Riviera Maya :

🇺🇸 États-Unis – Mexique

• Convention en vigueur depuis 1994 (avec des protocoles additionnels en 2002)
• Les revenus locatifs de biens situés au Mexique sont d'abord imposés au Mexique
• Les États-Unis permettent d'imputer l'ISR payé au Mexique sur votre impôt fédéral (Foreign Tax Credit, Form 1116)
• Les plus-values de cession immobilière sont imposées dans le pays où se situe le bien

🇨🇦 Canada – Mexique

• Convention en vigueur depuis 2006
• Même logique : le Mexique dispose du droit d'imposition prioritaire sur les biens situés sur son territoire
• Le Canada permet d'imputer les impôts payés au Mexique grâce au crédit pour impôt étranger fédéral

🇫🇷 France – Mexique

• Convention signée en 1991, en vigueur depuis 1993
• Les biens immobiliers sont imposés dans le pays où ils sont situés (art. 6 et 13 de la convention)
• La France permet de déduire les impôts payés au Mexique de l'impôt dû en France

6. Obligations déclaratives dans votre pays d'origine

Citoyens américains : FBAR et FATCA

• FBAR (FinCEN Form 114) : Si vous détenez des comptes financiers au Mexique (y compris les comptes bancaires liés au fideicomiso (fiducie bancaire)) dont le solde cumulé dépasse 10 000 USD à un moment quelconque de l'année, vous devez les déclarer
• FATCA (Form 8938) : Si vos actifs financiers étrangers dépassent 50 000 USD (ou 200 000 USD si vous résidez hors des États-Unis)
• Form 8865 / 5471 : Si vous avez constitué une société mexicaine pour acquérir la propriété

Citoyens canadiens : T1135

• Formulaire T1135 : Obligatoire si le coût total de vos biens étrangers (y compris les immeubles de placement) dépasse 100 000 CAD
• Exception : Les biens à usage exclusivement personnel (résidence de vacances que vous ne louez PAS) sont exemptés
• Pénalité en cas de non-déclaration : 25 CAD par jour, jusqu'à un maximum de 2 500 CAD
• Une méthode simplifiée est disponible si les biens ne dépassent pas 250 000 CAD

Citoyens français

• La France impose les revenus mondiaux de ses résidents fiscaux
• Les revenus immobiliers perçus au Mexique doivent figurer dans la déclaration annuelle de revenus française
• La convention fiscale franco-mexicaine permet d'éviter la double imposition grâce à un crédit d'impôt

Questions fréquentes

Ai-je besoin d'un RFC pour être propriétaire au Mexique ?

Vous n'avez pas besoin d'un RFC simplement pour être propriétaire. En revanche, si vous percevez des revenus locatifs ou souhaitez appliquer des déductions fiscales, vous devez vous inscrire auprès du SAT et obtenir votre RFC.

Puis-je éviter de payer des impôts au Mexique grâce à un fideicomiso ?

Non. Le fideicomiso est un mécanisme de détention, pas un outil d'évitement fiscal. Tous les impôts —predial, ISR sur les loyers, ISR sur la vente— s'appliquent de la même façon avec un fideicomiso.

Que se passe-t-il si je ne déclare pas mes revenus locatifs au Mexique ?

Le SAT peut imposer des amendes allant jusqu'à 75 % de l'impôt impayé, plus des majorations et des intérêts. De plus, un manquement au Mexique peut affecter votre situation fiscale dans votre pays d'origine.

Puis-je déduire l'amortissement de ma propriété ?

Oui, si vous êtes imposé selon les charges réelles. L'amortissement de la partie construction est de 5 % par an sur la valeur de construction (hors terrain).

Les plateformes comme Airbnb retiennent-elles déjà les impôts mexicains ?

Airbnb retient et reverse l'ISR et la TVA au Mexique depuis 2020. Cela ne vous dispense toutefois pas de produire vos déclarations annuelles ni de respecter la réglementation locale en matière d'hébergement.

Si vous avez besoin d'un accompagnement personnalisé sur la fiscalité et les obligations des propriétaires étrangers au Mexique, contactez-nous sur WhatsApp. Notre équipe vous guide à chaque étape.

Sources

• SAT (Servicio de Administración Tributaria) — administration fiscale du Mexique, chargée de la perception des impôts fédéraux
• Loi de l'ISR (Ley del ISR) — cadre juridique régissant l'impôt sur le revenu au Mexique
• Conventions de non-double imposition Mexique-États-Unis/Canada/France — accords internationaux visant à éviter la double imposition entre pays
• IRS (Internal Revenue Service) — administration fiscale des États-Unis, pertinente pour les contribuables américains propriétaires au Mexique
• ARC (Agence du revenu du Canada) — administration fiscale canadienne, applicable aux Canadiens percevant des revenus immobiliers au Mexique

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