Succession immobilière au Mexique : comment protéger votre investissement pour vos héritiers

Vous avez investi dans une propriété sur la Riviera Maya. Peut-être génère-t-elle déjà des revenus, peut-être en profitez-vous en famille chaque hiver. Mais qu'adviendra-t-il de cet investissement lorsque vous ne serez plus là ? Pour de nombreux acheteurs étrangers, la planification successorale est un sujet qu'ils repoussent indéfiniment —et c'est une erreur coûteuse.

Le Mexique dispose d'un cadre juridique favorable à la transmission du patrimoine, mais il présente aussi des particularités qui, si vous les ignorez, peuvent compliquer considérablement la succession pour vos proches.

La bonne nouvelle : le Mexique n'a pas de droits de succession

Contrairement aux États-Unis, à la France ou à de nombreux pays européens, le Mexique ne perçoit ni droits de succession ni impôt sur les successions. L'article 93 de la loi de l'ISR (impôt sur le revenu) établit que les biens acquis par héritage sont exonérés de l'impôt sur le revenu.

Il existe toutefois un impôt sur l'acquisition d'immeubles (ISAI) qui s'applique lors du transfert de la propriété à l'héritier, à des taux de 2 % à 5 % selon l'État. Au Quintana Roo, cet impôt avoisine 3 %.

Important : Même si le Mexique ne perçoit pas de droits de succession, votre pays d'origine pourrait le faire. Les États-Unis ont l'estate tax, la France a les droits de succession. Planifiez dans les deux juridictions.

Les bénéficiaires substituts dans le fideicomiso

Si votre propriété se trouve dans la zone restreinte (comme l'ensemble de la Riviera Maya), elle est détenue au moyen d'un fideicomiso (fiducie bancaire). Cet instrument offre un avantage extraordinaire pour la planification successorale : les bénéficiaires substituts.

Comment cela fonctionne-t-il ?

• Lors de la constitution du fideicomiso, vous pouvez désigner un ou plusieurs bénéficiaires substituts
• Au décès du bénéficiaire initial, les droits du fideicomiso sont transférés automatiquement au bénéficiaire substitut
• Aucune procédure successorale nécessaire
• Aucun testament nécessaire (pour cet actif précis)
• Le transfert est rapide : généralement 2 à 4 semaines avec la documentation appropriée

Le fideicomiso devient ainsi un instrument semblable au Transfer on Death (TOD) ou au beneficiary deed qui existent dans certains États américains, avec l'avantage d'être la norme au Mexique.

Conseil essentiel : Révisez votre contrat de fideicomiso DÈS AUJOURD'HUI. S'il ne prévoit aucun bénéficiaire substitut —ou si les renseignements ne sont pas à jour—, demandez une modification à la banque fiduciaire. C'est une démarche simple qui peut épargner des mois de complications à votre famille.

Le testament mexicain : en avez-vous besoin ?

Même si le fideicomiso avec bénéficiaires substituts couvre le transfert du bien immobilier, un testament mexicain est fortement recommandé si :

• Vous possédez d'autres actifs au Mexique (comptes bancaires, véhicules, contenu de la propriété)
• Vous souhaitez préciser des instructions particulières pour la répartition
• Vous possédez des propriétés hors de la zone restreinte (sans fideicomiso)
• Vous souhaitez nommer un albacea (exécuteur testamentaire) au Mexique

Types de testaments au Mexique :

Testament public ouvert (testamento público abierto) : Le plus courant et le plus recommandé. Il est établi devant notaire, qui le conserve et l'inscrit aux Archives générales des notariats. Coût approximatif : 3 000 $ à 8 000 $ MXN.

Chaque septembre, pendant le Mois du testament (Mes del Testamento), les notaires du Mexique offrent des tarifs réduits dans le cadre d'une campagne nationale visant à promouvoir la culture testamentaire. Profitez de cette période si vous prévoyez de formaliser votre testament.

Testament olographe : Rédigé de la main du testateur et déposé aux Archives générales des notariats. Moins recommandé en raison du risque de contestation.

Testament consulaire : Pour les étrangers qui souhaitent faire leur testament devant le consul de leur pays au Mexique. Il peut comporter des limites quant aux biens immobiliers mexicains.

Succession ab intestat : ce qui se passe sans testament

Si vous décédez sans testament et sans bénéficiaires substituts dans le fideicomiso, la succession légale s'applique selon le Code civil de l'État où se trouve la propriété. L'ordre des héritiers est le suivant :

1. Conjoint et enfants (à parts égales)
2. Parents (en l'absence de conjoint et d'enfants)
3. Frères et sœurs
4. Parents collatéraux jusqu'au quatrième degré
5. L'État (en l'absence de parents)

Le problème : une procédure successorale ab intestat peut durer de 1 à 3 ans, entraîne des frais juridiques importants et exige l'intervention d'un juge mexicain. Si les héritiers vivent à l'étranger, la logistique se complique de façon exponentielle.

Les étrangers peuvent-ils hériter de propriétés au Mexique ?

Oui, à une condition importante. L'article 27 de la Constitution établit que les étrangers peuvent hériter de propriétés au Mexique, y compris dans la zone restreinte, à condition :

• De s'engager à constituer un nouveau fideicomiso (si la propriété se trouve en zone restreinte)
• D'obtenir le permis correspondant du ministère des Affaires étrangères (SRE)
• Qu'il existe une réciprocité avec leur pays d'origine (les États-Unis, le Canada et la France remplissent cette condition)

L'héritier étranger dispose d'un délai de 5 ans pour régulariser la situation du fideicomiso. À défaut, le gouvernement peut exiger la vente forcée de la propriété.

Éviter la procédure successorale : stratégies pratiques

Stratégie 1 : bénéficiaires substituts dans le fideicomiso

Déjà expliquée. C'est la plus efficace et la plus économique.

Stratégie 2 : société mexicaine (SA de CV ou SAS)

Si vous avez constitué une société mexicaine pour acquérir la propriété, vous pouvez planifier la succession au moyen d'un transfert d'actions, qui peut être plus rapide qu'un transfert direct d'immeubles.

Stratégie 3 : testament mexicain + testament dans votre pays

La meilleure pratique consiste à avoir des testaments coordonnés : l'un au Mexique pour vos actifs mexicains, et l'autre dans votre pays d'origine pour le reste de votre patrimoine. Il est important qu'ils ne se contredisent pas et ne s'invalident pas mutuellement.

Stratégie 4 : fiducie entre vifs (Living Trust) — pour les Américains seulement

Un living trust américain peut, dans certains cas, détenir les droits du fideicomiso mexicain, ce qui facilite le transfert. Cela exige des conseils spécialisés dans les deux juridictions.

Considérations selon le pays d'origine

États-Unis

• L'estate tax fédéral s'applique si votre patrimoine mondial dépasse 13,61 millions $ USD (2024). La propriété au Mexique fait partie de votre patrimoine imposable
• Déclarez la propriété sur le formulaire 706, le cas échéant
• Le Foreign Tax Credit s'applique si le Mexique a perçu des impôts lors du transfert

Canada

• Le Canada n'a pas de droits de succession, mais la disposition présumée au décès s'applique — vous êtes réputé avoir vendu tous vos actifs à votre décès, ce qui peut entraîner un impôt sur les gains en capital
• La propriété mexicaine est incluse dans ce calcul

France

• La France applique des droits de succession à des taux de 5 % à 60 % selon le lien de parenté
• La convention fiscale Mexique-France prévoit que les immeubles situés au Mexique sont imposés à la succession selon la loi mexicaine
• La France peut accorder un crédit pour les impôts payés au Mexique

Questions fréquentes

Le Mexique perçoit-il des droits de succession ?

Non. Le Mexique n'a pas de droits de succession. L'article 93 de la loi de l'ISR exonère de l'impôt sur le revenu (ISR) les biens acquis par héritage. Toutefois, une taxe d'acquisition immobilière (ISAI) d'environ 3 % s'applique au Quintana Roo.

Qu'advient-il du fideicomiso si le bénéficiaire décède ?

Si des bénéficiaires substituts ont été désignés, les droits leur sont transférés automatiquement, sans procédure successorale. Sinon, le fideicomiso est intégré à la procédure successorale en tant que partie de la masse successorale.

Un testament américain ou canadien est-il valide au Mexique ?

Il peut être reconnu au moyen d'une procédure d'homologation, mais celle-ci est longue et coûteuse. Il est beaucoup plus efficace de faire établir un testament mexicain devant notaire, qui peut compléter (et non remplacer) votre testament à l'étranger.

Mes enfants mineurs peuvent-ils hériter d'une propriété au Mexique ?

Oui, mais un mineur ne peut pas administrer le fideicomiso directement. Il faut désigner un tuteur ou un représentant légal qui gérera la propriété jusqu'à ce que le mineur atteigne la majorité (18 ans au Mexique).

Combien coûte un testament mexicain ?

Un testament public ouvert devant notaire coûte entre 3 000 $ et 8 000 $ MXN (165 $ à 440 $ USD). Septembre est le Mois du testament au Mexique, une campagne nationale au cours de laquelle les notaires de tout le pays offrent des rabais allant jusqu'à 50 % sur la rédaction de testaments. C'est le meilleur moment de l'année pour formaliser vos dernières volontés.

Si vous avez besoin de conseils personnalisés sur la succession et la planification successorale de propriétés au Mexique, contactez-nous sur WhatsApp. Notre équipe vous guide à chaque étape.

Sources

• Loi de l'ISR, art. 93
• Code civil du Quintana Roo
• SRE (ministère des Affaires étrangères du Mexique)
• Colegio Nacional del Notariado Mexicano (Collège national du notariat mexicain)

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