Fideicomiso au Mexique : ce que c'est et comment les étrangers achètent sur la Riviera Maya

En bref : oui, vous pouvez acheter un bien sur la Riviera Maya en tant qu'étranger. Comme toute la côte du Quintana Roo se trouve dans la zone restreinte, l'achat se fait au moyen d'une fiducie bancaire (fideicomiso) : une banque mexicaine détient le titre légal et vous conservez tous les droits d'usage, de location, de vente et de transmission. Sa constitution coûte environ 500 à 2 500 USD selon la banque, et le processus complet prend généralement de 4 à 8 semaines.

Qu'est-ce que la zone restreinte et pourquoi le fideicomiso existe-t-il ?

La zone restreinte est la bande de 100 km (62 miles) le long des frontières et de 50 km (31 miles) depuis les plages où les étrangers ne peuvent pas acquérir directement de biens immobiliers. Elle est fixée par l'article 27 de la Constitution mexicaine et précisée par la Loi sur l'investissement étranger.

Toute la Riviera Maya se trouve dans cette bande : d'Isla Mujeres au nord à Mahahual au sud, en passant par Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Tulum, Cozumel et Bacalar.

Pour permettre aux étrangers d'investir dans cette zone, la loi a créé le fideicomiso. Loin d'être une limitation, c'est un mécanisme réglementé qui fonctionne depuis plus de cinq décennies et qui vous donne les droits pratiques d'un propriétaire, avec la garantie d'un établissement bancaire supervisé.

Qu'est-ce qu'un fideicomiso et qui intervient ?

Une fiducie bancaire est un contrat par lequel une banque mexicaine reçoit le titre légal du bien et le gère uniquement selon vos instructions. Elle est régie par la Loi générale des titres et opérations de crédit (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), et les banques fiduciaires sont supervisées par la Commission nationale bancaire et des valeurs (CNBV).

• Constituant (fideicomitente) : le vendeur du bien (personne physique, société ou promoteur), qui apporte le bien à la fiducie.
• Fiduciaire (fiduciario) : la banque mexicaine (par exemple BBVA, Banamex ou Santander), qui détient la propriété directe du bien.
• Bénéficiaire titulaire (fideicomisario titular) : vous, l'acheteur étranger (personne physique ou morale), qui avez l'usage et la jouissance du bien. Il peut s'agir d'une ou de plusieurs personnes.
• Bénéficiaire substitut (fideicomisario sustituto) : la personne qui prendra votre place en cas de décès et acquerra tous les droits du contrat.

Que pouvez-vous faire d'un bien détenu en fideicomiso ?

Pratiquement tout ce que peut faire un propriétaire direct : y vivre, le louer (y compris sur Airbnb), le prêter, le rénover, le vendre ou le transmettre en héritage. La banque n'a aucun pouvoir de décision ni intérêt économique dans le bien, et elle ne peut ni le vendre ni le grever sans votre autorisation expresse.

Ce dispositif est conçu pour les biens à usage résidentiel. Si le bien est à usage commercial, la voie habituelle est une société mexicaine (voir plus bas).

Il n'y a pas non plus de limite au nombre de fiducies que vous pouvez détenir : une pour un appartement à Playacar, une autre pour un terrain à Aldea Zamá et une autre pour une villa à Puerto Aventuras, par exemple. Si vous comptez louer, voyez aussi comment déclarer vos revenus de location de vacances.

Quelles sont les conditions et comment se déroule la procédure ?

Il vous faut un permis du ministère des Affaires étrangères (SRE), votre passeport et vos informations personnelles : justificatif de domicile, justificatif d'emploi ou de revenus, téléphone, profession et adresse e-mail. Le notaire, votre avocat et la banque coordonnent le reste.

1. Vous choisissez le bien et signez l'accord d'achat.
2. Le notaire public organise la fiducie avec une banque agréée.
3. Le permis est demandé à la SRE, ce qui prend généralement de 5 à 15 jours ouvrables.
4. L'avocat et le notaire coordonnent avec la banque, le vendeur et l'acheteur la signature de l'acte, ce qui demande au minimum une vingtaine de jours calendaires.
5. La fiducie est inscrite au Registre public de la propriété.

Dans la plupart des cas, l'ensemble du processus prend de 4 à 8 semaines. Le paiement doit provenir directement du compte de la personne ou de la société qui sera bénéficiaire. Vous pouvez suivre tout le parcours dans notre guide du processus d'achat étape par étape et découvrir le rôle du notaire sur le site du Collège national du notariat mexicain.

Combien coûte un fideicomiso ?

La fiducie comporte un coût de constitution payé une seule fois et une commission annuelle facturée par la banque. Les montants varient selon l'établissement et la valeur du bien : il est donc utile de comparer au moins deux ou trois banques.

Poste	Fourchette approximative	Quand le payer
Constitution de la fiducie	500 à 2 500 USD (les devis les plus élevés incluent généralement la première annuité)	Une fois, à l'achat
Commission annuelle de la banque	500 à 1 000 USD par an	Chaque année
Coûts totaux de la transaction (impôts, droits, honoraires juridiques et notariaux)	5 % à 8 % de la valeur du bien	À la signature de l'acte

Certaines banques facturent la commission en pesos mexicains, ce qui peut vous avantager si le peso se déprécie face au dollar. Si le bien génère des loyers, la commission annuelle peut être déduite de ces revenus. Pour le détail complet, consultez les coûts d'achat pour les étrangers.

Combien de temps dure un fideicomiso et comment le renouveler ?

Le contrat a une durée de 50 ans et il est renouvelable. À l'échéance, le permis et le contrat correspondant sont renouvelés, une démarche administrative simple.

En pratique, le renouvellement vous permet de conserver le bien à long terme et de le transmettre à vos héritiers sans perdre vos droits.

Quand constituer le fideicomiso si vous achetez sur plan ?

Si vous achetez sur plan avec une promesse de vente, la fiducie est constituée lorsque le programme dispose de son régime de copropriété, ou lorsque le terrain a été divisé ou loti avec ses mesures, ses limites et son inscription au Registre public de la propriété et du commerce.

En général, cela intervient lorsque l'immeuble est dans les dernières phases de construction. D'ici là, vos droits sont documentés dans la promesse de vente : relisez-la attentivement. Notre checklist pour acheter sur plan peut vous aider.

La banque peut-elle garder votre bien ?

Non. La banque agit uniquement comme fiduciaire, un rôle administratif, et la fiducie constitue un patrimoine distinct de celui de la banque. Votre position de bénéficiaire est protégée par la loi et ne dépend pas de la situation financière de l'établissement.

Dans le cas rare où la banque fiduciaire ferait faillite, serait liquidée ou absorbée, la fiducie est transférée à un autre établissement sous la supervision de la CNBV, sans affecter vos droits sur le bien. Les faillites bancaires sont peu fréquentes au Mexique.

Comment vendre ou transmettre un bien détenu en fideicomiso ?

Pour vendre, vous avez deux options. Les deux font intervenir un notaire, un avocat et la banque, à condition d'être à jour des commissions annuelles et de donner des instructions écrites au fiduciaire :

1. Céder les droits de la fiducie au nouvel acheteur, étranger ou mexicain. C'est l'option la plus courante et la plus rapide.
2. Éteindre la fiducie pour que l'acheteur en constitue une nouvelle ou, s'il est mexicain, acquière le bien directement.

Pour la succession, vous désignez des bénéficiaires substituts dès le départ et pouvez les modifier à tout moment. En cas de décès, ils présentent l'acte de décès à la banque et obtiennent un nouvel acte, sans procédure successorale au Mexique. Plus de détails dans notre guide sur la succession des biens pour les étrangers.

Fideicomiso ou société mexicaine : que choisir ?

Pour la plupart des acheteurs individuels, le fideicomiso est plus simple, moins cher et tout aussi sûr. La société mexicaine (S.A. de C.V. ou S. de R.L.) se justifie dans des cas précis.

Situation	Option habituelle
Un ou deux biens pour usage personnel ou location de vacances	Fideicomiso
Plusieurs biens avec une gestion centralisée	Société mexicaine
Loyers importants avec frais d'entreprise déductibles	Société mexicaine
Associés ayant besoin d'une structure de gouvernance	Société mexicaine
Bien à usage commercial ou situé hors de la zone restreinte	Société mexicaine

Nous les comparons en détail dans fideicomiso ou société mexicaine.

Devez-vous être au Mexique pour signer ?

Ce n'est pas obligatoire. Votre avocat vous tient informé de l'avancement et vous communique la date de signature. Si vous ne pouvez pas voyager, vous pouvez lui donner une procuration notariée, établie au Mexique ou à l'étranger, pour vous représenter tout au long du processus.

Nous expliquons la démarche dans notre guide sur la procuration pour acheter sans voyager.

Questions fréquentes

Un citoyen mexicain a-t-il aussi besoin d'un fideicomiso ?

Non. Les Mexicains peuvent être propriétaires directs dans la zone restreinte. Le fideicomiso concerne les acheteurs étrangers.

Quelle différence entre fideicomiso, acte authentique et titre de propriété ?

En pratique, il s'agit du même document : l'acte authentique est le contrat de fiducie qui fixe les termes et conditions, et c'est lui qui vous permet de justifier vos droits fiduciaires.

Pouvez-vous changer de banque fiduciaire ?

Oui. Vous pouvez remplacer le fiduciaire à tout moment, même si ce changement entraîne des frais notariaux et d'inscription.

Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire avec un fideicomiso ?

Oui. Certaines banques mexicaines et internationales ainsi que des prêteurs spécialisés financent l'achat avec la fiducie en garantie. Les taux sont généralement plus élevés qu'aux États-Unis ou au Canada (environ 8 % à 12 % par an), c'est pourquoi de nombreux acheteurs paient comptant. Consultez les options de financement pour les étrangers.

Une LLC ou une société étrangère peut-elle acheter ?

Oui, sous certaines conditions et avec des documents supplémentaires. Un avocat spécialisé peut structurer l'opération de manière juridiquement et fiscalement efficace pour votre situation.

Chez L'Agence, nous accompagnons des acheteurs internationaux depuis 2015 tout au long du processus, y compris la mise en place de la fiducie. Contactez-nous et nous vous conseillerons selon votre cas.

À lire aussi : L'évolution de l'investissement étranger dans l'immobilier au Mexique : de l'ouverture au fideicomiso et Sécurité dans la Riviera Maya : ce que vous devez vraiment savoir en tant qu'acheteur étranger.