Fideicomiso : qu'est-ce que c'est ?

Cet article explique qu'il existe au Mexique une zone, appelée Zone restreinte, dans laquelle il est interdit aux étrangers d'acquérir directement des biens immobiliers. Il existe toutefois un moyen pour les étrangers souhaitant investir dans l'immobilier dans cette zone de le faire.

 

Qu'est-ce que la Zone restreinte ?

La Zone restreinte est la partie du territoire national qui s'étend sur 100 km (62 milles) le long des frontières et sur 50 km (31 milles) à partir des côtes. Dans cette zone, les étrangers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers directement. Il existe néanmoins une procédure qui permet aux étrangers d'y investir dans l'immobilier.

 

Les étrangers (personnes physiques ou morales) peuvent-ils acquérir un bien dans la Zone restreinte ?

La réponse est oui, mais sous certaines conditions.

Pour acquérir un bien dans cette zone, l'acheteur étranger doit obtenir un permis du ministère des Affaires étrangères (Secretaría de Relaciones Exteriores) afin de constituer un fideicomiso (fiducie bancaire).

De plus, le bien doit être destiné uniquement à un usage résidentiel, c'est-à-dire à l'habitation.

Enfin, l'acheteur étranger pourra user et jouir du bien, mais il n'en détiendra pas la propriété directe ni de droits réels sur celui-ci.

Il est important de préciser que le coût du fideicomiso pour les personnes physiques est différent ; vous pouvez contacter un conseiller pour en savoir plus.

 

Quelles sont les conditions pour constituer un fideicomiso ?

• Passeport
• Informations personnelles, telles qu'un justificatif de domicile, un justificatif d'emploi et/ou de revenus, un numéro de téléphone, la profession et une adresse courriel.

 

Qui sont le constituant (Fideicomitente), le fiduciaire (Fiduciario), le bénéficiaire principal (Fideicomisario Titular) et les bénéficiaires substituts ?

Constituant (Fideicomitente) : Le vendeur du bien, personne physique ou morale, qui apporte l'immeuble à la fiducie.

Fiduciaire (Fiduciario – l'établissement bancaire) : Détient la propriété directe du bien.

Bénéficiaire principal (Fideicomisario Titular) : L'acheteur du bien, personne physique ou morale étrangère, qui exerce l'usage et la jouissance de l'immeuble, c'est-à-dire sa propriété indirecte. Le bénéficiaire principal peut être une ou plusieurs personnes et doit désigner un ou plusieurs bénéficiaires substituts.

Bénéficiaire substitut (Fideicomisario Sustituto) : La personne qui prendra la place du bénéficiaire principal en cas de décès et acquerra tous les droits découlant du contrat de fideicomiso.

 

Un étranger peut-il vendre ou louer le bien ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre à un étranger ou à un Mexicain, à condition d'être à jour dans le paiement des frais fiduciaires annuels et de remettre par écrit à la banque les instructions pour signer un nouvel acte notarié (Escritura Pública) permettant la cession des droits fiduciaires ou l'extinction du fideicomiso, selon le cas. Ce processus nécessite l'intervention d'un avocat et d'un notaire.

 

À quoi sert le contrat de fideicomiso ?

Le contrat de fideicomiso permet aux étrangers d'obtenir le droit d'usage et de jouissance d'un bien situé dans la Zone restreinte, tandis que le fiduciaire en conserve la propriété. Selon le contrat, le fiduciaire est le propriétaire légal, mais l'étranger est le bénéficiaire de l'usage et de la jouissance du bien. Le contrat a une durée de 50 ans ; à l'issue de cette période, le permis et le contrat correspondant doivent être renouvelés.

 

Quels sont le coût et le délai approximatifs de constitution ?

Les banques facturent ce service environ 2 500 USD, montant qui peut varier selon l'établissement choisi et qui inclut déjà la première annuité, dont le prix se situe entre 800 USD et 1 000 USD par an.

Pour la constitution du fideicomiso, le ministère des Affaires étrangères met de 5 à 10 jours ouvrables à délivrer le permis correspondant. Une fois le permis obtenu, l'avocat et le notaire désignés doivent se coordonner avec la banque, le vendeur et l'acheteur pour procéder à la signature du fideicomiso, un processus qui exige au minimum 20 jours civils.

 

Quel est le bon moment pour constituer le fideicomiso dans le cas d'un bien acheté en prévente ?

Si un bien est acquis en prévente au moyen d'une promesse de vente, le fideicomiso doit être constitué lorsque le projet dispose de son régime de copropriété, ou lorsque la subdivision ou le lotissement du terrain a été réalisé et que ses dimensions et limites sont établies, avec son certificat d'inscription au Registre public de la propriété et du commerce. Autrement dit, lorsque l'immeuble en est aux dernières étapes de sa construction.

 

Y a-t-il d'autres frais pour acheter un bien en tant qu'étranger ?

En effet, les frais de transaction peuvent représenter de 5 % à 8 % de la valeur du bien, selon son prix. Ce montant comprend l'ensemble des impôts, droits et honoraires juridiques et notariaux liés à l'investissement.

 

D'où doivent provenir les fonds ?

Le paiement s'effectue directement depuis le compte de la personne ou de la société qui acquiert les droits de bénéficiaire et qui deviendra titulaire du bien acquis.

 

Faut-il être présent au Mexique ?

L'avocat de l'acheteur vous tiendra informé de l'avancement du processus et vous communiquera la date de signature. Si l'acheteur étranger ne peut pas se rendre au Mexique, son avocat peut le représenter au moyen d'une procuration notariée établie au Mexique ou à l'étranger.

 

Quelle est la différence entre fideicomiso, acte notarié et titre de propriété ?

Il n'y a aucune différence, car il s'agit du même document. L'acte notarié (Escritura Pública) est le contrat de fideicomiso qui en fixe les termes et conditions, et l'étranger l'utilise pour justifier de ses droits fiduciaires.

 

Que se passe-t-il si la banque fiduciaire fait faillite ?

La Commission nationale bancaire et des valeurs du Mexique (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) prendra la place de la banque fiduciaire si celle-ci ne peut plus remplir ses obligations. Cela n'affectera en rien la propriété, et il convient de souligner qu'au Mexique, les faillites bancaires sont rares.

 

Qu'advient-il du fideicomiso au décès de l'étranger ?

Les bénéficiaires désignés dans l'acte notarié, qui peuvent être des membres de la famille ou des amis, devront présenter à la banque l'acte de décès de l'étranger afin d'obtenir un nouvel acte notarié. Il est important de préciser que l'étranger peut modifier la désignation de ses bénéficiaires à tout moment.

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