Pourquoi le ROI brut est trompeur et le ROI net est crucial
De nombreux promoteurs présentent des projections basées sur le revenu brut. Ce qu'ils ne disent pas, c'est ce qui reste après commissions de plateformes, gestion locative, entretien, impôts et périodes de vacance. L'écart entre ROI brut et net peut atteindre 40–60 %. Ce guide vous apprend à calculer le chiffre qui compte vraiment.
La formule du ROI net
Revenu brut annuel = Tarif journalier moyen × Taux d'occupation × Jours disponibles
Revenu net annuel = Revenu brut − Charges opérationnelles totales
ROI net = (Revenu net annuel / Prix d'achat) × 100
Charges opérationnelles principales à déduire
- Gestion locative : 20–30 % du revenu brut
- Commissions plateformes (Airbnb/VRBO) : 3–5 %
- Entretien et réparations : 1–2 % de la valeur du bien par an
- Charges de copropriété (HOA) : 100–500 USD/mois
- Charges (électricité, eau, internet) : 150–400 USD/mois
- Assurance : 800–2 000 USD/an
- Taxe foncière (predial) : 200–600 USD/an
- Impôt mexicain sur les revenus locatifs : 25 % sur le brut pour les non-résidents
- Fideicomiso : 500–700 USD/an
Cas pratique : appartement 2 chambres à Playa del Carmen
Prix d'achat : 220 000 USD | Tarif moyen : 130 USD/nuit | Occupation : 72 % | Jours disponibles : 340
Revenu brut : 31 824 USD | Charges : ~20 256 USD | Revenu net : 11 568 USD | ROI net : 5,26 %
En ajoutant la valorisation annuelle estimée de 8–9 %, le rendement total (rendement locatif + valorisation) atteint 13–14 % par an.
Questions fréquentes
Quel taux d'occupation est réaliste sur la Riviera Maya ?
Pour les biens bien gérés en zones prime (5ème Avenue, Zone Hôtelière, Aldea Zama), l'occupation annuelle réaliste oscille entre 65 % et 80 %. En haute saison (décembre-janvier, Pâques, juillet-août), elle peut dépasser 90 %.
Faut-il faire appel à une société de gestion locative ?
Pour les propriétaires non-résidents, oui. La commission de 20–25 % est compensée par un taux d'occupation plus élevé, un pricing dynamique optimal et zéro contrainte opérationnelle. Les meilleures sociétés de gestion de la Riviera Maya affichent des taux d'occupation 10–15 % supérieurs aux propriétaires en autogestion.
Comment les non-résidents sont-ils imposés sur les revenus locatifs au Mexique ?
Les non-résidents paient 25 % d'ISR sur le revenu locatif brut (sans déduction de charges). Consulter un comptable mexicain est indispensable pour optimiser la structure fiscale.
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