Lo que nadie te dice antes de firmar en México
Comprar una propiedad en la Riviera Maya es una de las decisiones de inversión más inteligentes que puedes tomar en 2026. Pero antes de cerrar el trato, hay un componente que muchos compradores extranjeros subestiman: los impuestos y gastos de escrituración. No son un obstáculo, pero sí son reales y conviene entenderlos bien para no llevarte sorpresas.
En este artículo desglosamos cada uno de los impuestos involucrados en una transacción inmobiliaria en México, quién los paga, cuánto representan y cómo puedes planificar tu compra de forma inteligente.
El ISAI: el impuesto principal para el comprador
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es el principal impuesto que paga el comprador al adquirir una propiedad. Es un impuesto estatal, lo que significa que su tasa varía según el estado donde se ubique el inmueble.
En Quintana Roo —donde se encuentran Cancún, Playa del Carmen, Tulum y Puerto Morelos— la tasa del ISAI es de aproximadamente el 3% sobre el valor de escrituración. Este monto se paga una sola vez al momento de la firma ante notario y queda registrado en escritura pública.
Ejemplo práctico
Si compras un departamento en Playa del Carmen con un valor de USD 200,000 (equivalente aproximado en pesos según el tipo de cambio vigente), el ISAI representará alrededor de USD 6,000. Este costo debe estar contemplado en tu presupuesto total de compra.
El ISR del vendedor: ¿te afecta como comprador?
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) en una transacción inmobiliaria lo paga principalmente el vendedor, sobre la ganancia obtenida por la venta. Sin embargo, el notario está obligado por ley a retener y enterar este impuesto directamente al SAT (Servicio de Administración Tributaria), por lo que su pago queda garantizado dentro del proceso notarial.
Para el comprador extranjero esto es relevante porque si el vendedor no ha cumplido con sus obligaciones fiscales previas, el notario puede detener o complicar el proceso de escrituración. Por eso siempre recomendamos trabajar con asesores legales que verifiquen el estatus fiscal del vendedor antes de firmar.
ISR por futura venta: planificá desde hoy
Cuando tú —como comprador actual— algún día decidas vender, deberás pagar ISR sobre la ganancia. En México, los extranjeros sin residencia fiscal pagan una retención del 25% sobre el ingreso bruto o del 35% sobre la ganancia neta. Si tienes residencia fiscal mexicana, puedes acceder a una exención de hasta 700,000 UDIs (aproximadamente USD 250,000) en casa habitación. Un contador fiscal especializado en transacciones internacionales puede ayudarte a estructurar esto desde el principio.
IVA en notaría: cuándo aplica y cuándo no
El IVA (Impuesto al Valor Agregado) del 16% aplica sobre los honorarios del notario y sobre algunos servicios profesionales asociados a la transacción, pero no sobre el valor del inmueble en sí cuando se trata de uso habitacional.
Sin embargo, si compras una propiedad con fines comerciales o en un desarrollo que opera bajo régimen de arrendamiento comercial, el IVA puede aplicar sobre el precio de venta. Este es un detalle técnico que tu asesor legal y el notario deben aclararte antes de firmar.
Gastos de escrituración: el costo total en notaría
Los gastos de escrituración son el conjunto de costos que se pagan al momento de firmar la escritura pública. Incluyen:
- ISAI (±3% sobre valor de escrituración)
- Honorarios del notario (±1-1.5% según el monto)
- Derechos de registro público de la propiedad (±0.5%)
- Gastos administrativos y certificados (variables)
En total, los gastos de escrituración en Quintana Roo rondan el 4.5% al 6% del valor de la propiedad. Para una propiedad de USD 200,000, estás hablando de entre USD 9,000 y USD 12,000 en gastos adicionales. Siempre es el comprador quien los paga, salvo negociación expresa con el vendedor.
Deducción de gastos: cómo bajar tu base gravable
Una de las ventajas del sistema fiscal mexicano es que permite deducir los gastos de escrituración y las mejoras realizadas al inmueble al momento de calcular la ganancia en una futura venta. Esto significa que si guardás tus facturas (CFDIs) de cada gasto realizado en la propiedad —remodelaciones, mobiliario, mantenimiento mayor— podés reducir legalmente tu ganancia fiscal cuando vendas.
Este beneficio aplica tanto para residentes como para no residentes, aunque con distintos mecanismos. Llevar un registro ordenado desde el primer día puede significar un ahorro importante en ISR al momento de vender.
Propiedades en preventa: ¿cambia la situación fiscal?
Comprar en preventa tiene implicaciones fiscales particulares. Durante la etapa de construcción, los pagos que realizás al desarrollador son anticipos, no traslados de dominio. El ISAI y los gastos de escrituración se pagan recién cuando se firma la escritura definitiva, generalmente al terminar la obra.
Esto significa que en preventa tenés tiempo para planificar tus finanzas y reservar el capital necesario para los gastos de cierre. Muchos compradores extranjeros se sorprenden cuando llega el momento de escriturar porque no habían presupuestado estos montos adicionales.
Cuenta bancaria en México: ¿es obligatoria?
Para formalizar la compra de una propiedad en México, los fondos deben llegar a través de canales bancarios rastreables. No es obligatorio tener una cuenta bancaria mexicana, pero sí es común que el notario requiera una transferencia internacional documentada que acredite el origen lícito de los fondos.
Algunos compradores optan por abrir una cuenta en un banco mexicano (Banamex, BBVA, Santander, entre otros) para facilitar los pagos y la administración futura del inmueble. Esto también simplifica el pago de servicios, predial (impuesto predial) y cuotas de mantenimiento.
El predial: el impuesto anual que no podés ignorar
Una vez que sos dueño de la propiedad, el predial (equivalente al property tax en EE.UU.) es el impuesto anual que debés pagar al municipio. En Quintana Roo, el predial es notablemente bajo comparado con otros mercados internacionales: una propiedad de USD 300,000 puede tener un predial anual de apenas USD 300 a USD 800.
El pago se realiza en los primeros meses del año y generalmente hay descuentos por pronto pago en enero y febrero.
Preguntas frecuentes
¿Los extranjeros pagan más impuestos que los mexicanos al comprar?
No. El ISAI y los gastos de escrituración son iguales para nacionales y extranjeros. La diferencia puede aparecer al momento de vender, donde el tratamiento del ISR varía según la residencia fiscal del vendedor.
¿Puedo deducir la compra de mi propiedad en México en mi declaración fiscal de EE.UU.?
Eso depende de tu situación fiscal particular en EE.UU. Te recomendamos consultar con un contador especializado en fiscalidad internacional. En general, los gastos de escrituración suman a la base de costo del inmueble y reducen la ganancia gravable en EE.UU. al momento de vender.
¿Qué pasa si la propiedad está en un fideicomiso?
El fideicomiso no cambia la estructura impositiva de la compraventa. El ISAI y los demás impuestos aplican igual. Lo que sí cambia es que el titular del fideicomiso (tú, como beneficiario) tiene derechos equivalentes a los de un propietario directo.
¿Hay impuesto de herencia en México?
México no tiene impuesto de herencia a nivel federal. Sin embargo, si la propiedad pasa a herederos extranjeros, puede haber implicaciones en el país de residencia del heredero. Nuevamente, la asesoría de un abogado internacional es clave.
¿El desarrollador puede incluir los gastos de escrituración en el precio?
Sí, algunos desarrolladores ofrecen promociones donde absorben los gastos de escrituración. Siempre verificá si eso está explícito en el contrato de promesa de compraventa.
Tomá decisiones con información real
Invertir en la Riviera Maya es una oportunidad concreta y accesible para compradores extranjeros. Entender los impuestos te da poder de negociación y te permite planificar con precisión.
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