Por qué la due diligence es obligatoria
En el mercado inmobiliario de la Riviera Maya conviven desarrolladores excelentes con otros que tienen historiales problemáticos. Las propiedades de reventa pueden tener gravámenes ocultos, deudas de mantenimiento o situaciones legales complejas. Una due diligence bien ejecutada no toma más de 2-3 semanas y puede salvarte de perder decenas de miles de dólares.
Este checklist es una guía de referencia. Tu abogado inmobiliario debería ejecutar todos estos puntos o guiarte para que los ejecutes vos.
Documentos del inmueble
✓ Escritura pública vigente
Verificá que la escritura del vendedor esté debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Una escritura sin inscribir puede tener validez civil pero no frente a terceros.
✓ Certificado de libertad de gravámenes
Este documento emitido por el Registro Público certifica que la propiedad no tiene hipotecas, embargos ni adeudos registrados. Es obligatorio solicitarlo en la notaría antes de cualquier firma.
✓ Pago de predial al corriente
Pedí las constancias de pago de predial de los últimos 5 años. Un adeudo de predial puede transferirse al nuevo propietario.
✓ Pago de cuotas de mantenimiento
Si la propiedad está en un condominio, verificá que el vendedor esté al corriente con las cuotas de mantenimiento. Los adeudos pendientes son responsabilidad del propietario.
✓ Uso de suelo
Confirmá que el uso de suelo autorizado es el que necesitás. Algunas propiedades en Tulum están en zona de uso de suelo que no permite ciertas construcciones o actividades comerciales.
Verificación del desarrollador (en preventa)
✓ Experiencia y proyectos entregados
Investigá cuántos proyectos ha entregado el desarrollador, si los entregó en tiempo y forma y si los compradores anteriores están conformes. Buscá reseñas en foros de expats y grupos de Facebook de propietarios.
✓ Permiso de construcción vigente
El desarrollador debe tener la Manifestación de Construcción o el Permiso de Construcción emitido por el municipio. Sin este documento, el proyecto puede ser detenido por las autoridades.
✓ Estudio de impacto ambiental (MIA)
Los desarrollos en zona costera requieren autorización ambiental de la SEMARNAT. Verificá que el proyecto tenga la Manifestación de Impacto Ambiental aprobada.
✓ Fideicomiso o escrow para los pagos
Los pagos de preventa deben depositarse en una cuenta de fideicomiso o escrow supervisada por un banco o notario, no directamente en la cuenta bancaria del desarrollador. Esto protege tu dinero en caso de que el proyecto se detenga.
✓ Situación financiera del desarrollador
Verificá que el desarrollador no tenga litigios activos importantes ni declaraciones de quiebra. Podés hacerlo a través de tu abogado consultando el Buró de Crédito o los registros judiciales disponibles.
Verificación del contrato
✓ Descripción clara del inmueble
El contrato debe describir con precisión la unidad: número, piso, superficie, colindancias, número de cajones de estacionamiento y bodegas incluidas.
✓ Precio y forma de pago
Verificá que el precio en el contrato coincida exactamente con lo acordado verbalmente. Cualquier diferencia puede generar problemas al escriturar.
✓ Fecha y condiciones de entrega
El contrato debe especificar la fecha estimada de entrega y qué sucede si hay retraso: ¿el desarrollador paga penalidades? ¿Podés cancelar y recuperar tu dinero?
✓ Especificaciones de construcción
Las especificaciones de acabados, materiales y equipamiento deben estar por escrito. No te conformés con los renders o los folletos de marketing.
✓ Cláusula de rescisión
¿Bajo qué condiciones podés rescindir el contrato? ¿Recuperás el total de los pagos realizados? ¿Hay penalidades para el comprador?
Verificación del área y los servicios
✓ Acceso a servicios básicos
Confirmá que la propiedad tiene acceso a red eléctrica, agua potable y alcantarillado municipal —o que el proyecto tiene soluciones privadas certificadas. En Tulum esto es especialmente importante.
✓ Acceso vial
Verificá que el acceso a la propiedad sea por una vía pública o privada debidamente escriturada. Algunas propiedades en zonas rurales tienen acceso de facto pero sin escritura.
✓ Zona de riesgo
En la Riviera Maya, algunas zonas tienen riesgo de inundación en temporada de lluvias. Consultá el atlas de riesgo municipal antes de comprar en áreas bajas o cercanas a cenotes y lagunas.
Verificación del fideicomiso
✓ Vigencia del fideicomiso
Si la propiedad ya tiene un fideicomiso existente, verificá su vigencia y que el banco fiduciario sea una institución reconocida.
✓ Beneficiarios y sustitutos
Confirmá que no haya beneficiarios no declarados o situaciones de copropiedad no resueltas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta contratar un abogado para la due diligence?
Los honorarios de un abogado inmobiliario para una due diligence completa oscilan entre USD 500 y USD 1,500 dependiendo de la complejidad. Es una de las mejores inversiones que podés hacer.
¿Puedo hacer la due diligence yo mismo?
Algunos puntos sí; otros requieren acceso a registros notariales y experiencia legal local. Recomendamos externalizar la parte legal a un profesional.
¿Cuánto tarda una due diligence completa?
Entre 1 y 3 semanas para una propiedad de reventa. En preventa puede extenderse si hay documentación pendiente del desarrollador.
¿Un desarrollador puede negarse a entregar documentos?
Un desarrollador serio no tiene razón para negarse. Si hay resistencia o demoras injustificadas en la entrega de documentación, eso es una señal de alerta significativa.
¿Qué hago si encuentro un problema durante la due diligence?
Depende del tipo de problema: algunos son subsanables (adeudos de predial, permisos pendientes); otros pueden ser razón suficiente para retirarse de la transacción. Tu abogado evaluará las opciones.
La due diligence es tu mejor seguro
Invertir sin due diligence en México es como comprar un auto sin revisarlo. El mercado es sólido, pero existe documentación que debe verificarse siempre.
En L'Agence MX te acompañamos en cada paso. Escríbenos a bonjour@lagencemx.com, contáctanos por WhatsApp al +52 56 3370 9470 o explora todas nuestras propiedades en lagencemx.com.
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