El sistema fiscal mexicano para extranjeros: más simple de lo que parece
Uno de los mayores temores de los compradores extranjeros en México es el sistema fiscal. La buena noticia: México tiene un régimen claro y bien definido para los no residentes que adquieren propiedades. Con la asesoría adecuada, la carga fiscal es perfectamente manejable. Esta guía te explica qué impuestos pagás, cuándo y cómo.
Al momento de comprar: impuestos y costos de cierre
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El ISAI es el equivalente mexicano del impuesto de timbre o stamp duty. Se paga una sola vez al momento de escriturar la propiedad. La tasa varía por estado y municipio. En Quintana Roo, la tasa es del 2% al 4% sobre el valor catastral o el precio de compra (el que sea mayor). Para una propiedad de USD 200,000, esto representa entre USD 4,000 y USD 8,000.
Gastos notariales
Los honorarios del notario público en México oscilan entre el 1.5% y el 2.5% del valor de la operación. El notario también cobra los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Para la misma propiedad de USD 200,000, estos gastos suman entre USD 3,000 y USD 5,000.
Constitución del fideicomiso bancario
Para extranjeros que compran en zona costera (50 km desde la costa) o en zona fronteriza (100 km desde la frontera), la Ley establece que la propiedad debe adquirirse a través de un fideicomiso bancario. Los costos asociados son:
- Constitución del fideicomiso: USD 800 - 1,500 (única vez)
- Mantenimiento anual: USD 500 - 700/año
Costo total de cierre estimado
Para una propiedad de USD 200,000 en Quintana Roo, los costos totales de cierre (incluyendo ISAI, notaría y fideicomiso) oscilan entre USD 8,000 y USD 14,000, o entre el 4% y el 7% del valor de compra.
Mientras tenés la propiedad: impuesto predial
El impuesto predial es el equivalente al property tax anual. En México es considerablemente más bajo que en EE.UU. o Canadá. Para una propiedad residencial de USD 200,000 en Quintana Roo, el predial anual oscila entre USD 200 y USD 600, dependiendo del valor catastral. Se paga una vez al año (enero-febrero, con descuentos por pronto pago).
Si rentás la propiedad: Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Opción 1: No residente fiscal en México
Si no sos residente fiscal en México, pagás un ISR del 25% sobre el ingreso bruto de arrendamiento, sin posibilidad de deducir gastos. La retención la hace el inquilino o la plataforma (Airbnb retiene y paga ISR directamente desde 2020). Esta opción es simple pero costosa.
Opción 2: Residente fiscal en México
Si obtenés la residencia fiscal mexicana (posible con más de 183 días al año en el país o con ingresos predominantes de fuente mexicana), podés tributar como persona física residente. En este caso podés deducir gastos: mantenimiento, HOA, intereses, predial, seguro, depreciación. La tasa efectiva puede reducirse significativamente.
Opción 3: Persona moral o régimen RESICO
Constituir una empresa mexicana (S.A. de C.V. o S.A.S.) para ser propietaria del fideicomiso permite deducir todos los gastos operativos y tributar a tasa corporativa (30% sobre utilidad neta, no sobre ingreso bruto). El régimen RESICO para personas físicas también ofrece tasas reducidas de 1-2.5% sobre ingresos brutos para ingresos menores a MXN 3.5 millones anuales.
Al momento de vender: impuesto sobre ganancia de capital
Para no residentes
Dos opciones para el ISR por enajenación:
- Opción A: 25% sobre el precio de venta total (sin deducir costo de adquisición)
- Opción B: 35% sobre la ganancia neta (precio de venta menos costo original más gastos de mejora y derechos de deducción)
La mayoría de los compradores bien asesorados elige la Opción B, que suele resultar en una tasa efectiva del 15-20% sobre la ganancia real.
Exención para residentes
Los residentes fiscales mexicanos tienen una exención de hasta 700,000 UDIs (aproximadamente USD 250,000 al tipo de cambio actual) en la ganancia por venta de casa habitación, una vez cada 5 años.
Convenios de doble tributación
México tiene Convenios para Evitar la Doble Tributación (CDT) con más de 50 países, incluyendo Estados Unidos, Canadá, Alemania, Francia, España, Reino Unido y la mayoría de los países europeos. Esto significa que los impuestos pagados en México pueden acreditarse contra los impuestos en el país de residencia del comprador. Un contador que conozca ambos sistemas fiscales es fundamental.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar propiedad en México sin un fideicomiso?
Solo si la propiedad está fuera de la "zona restringida" (más de 50 km de la costa y 100 km de la frontera). La mayoría de las propiedades en la Riviera Maya están en zona restringida, por lo que el fideicomiso es obligatorio para extranjeros.
¿El fideicomiso me da los mismos derechos que la propiedad directa?
Sí. El fideicomiso bancario te da todos los derechos sobre la propiedad: usarla, rentarla, venderla, heredarla. El banco es el titular nominal, pero vos sos el beneficiario con control total.
¿Tengo que declarar mi propiedad en México en mi país de origen?
Depende de tu país. En EE.UU., los ciudadanos y residentes deben declarar activos extranjeros bajo FBAR y FATCA si superan ciertos umbrales. En Canadá aplican reglas similares (T1135). Consultar con un contador que conozca las reglas de tu país es imprescindible.
¿Cuándo es conveniente constituir una empresa en México para la propiedad?
Generalmente conviene si tenés múltiples propiedades, ingresos anuales de renta superiores a USD 30,000, o si planeás renta profesional a largo plazo. Para una sola propiedad de uso ocasional, suele ser suficiente con el régimen de persona física.
¿Airbnb retiene impuestos en México automáticamente?
Sí. Desde 2020, Airbnb retiene el IVA (16%) e ISR (4% como retención provisional) sobre los ingresos de los anfitriones en México, para cualquier anfitrión independientemente de su residencia fiscal. Esto simplifica el cumplimiento pero requiere igualmente declaración anual.
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