Airbnb a transformé le marché immobilier de la Riviera Maya. Ce qui relevait autrefois du créneau des hôtels boutique est devenu une industrie accessible aux propriétaires individuels, capables de générer des revenus significatifs avec un seul bien bien situé. Mais toutes les zones ne se valent pas : la différence entre un appartement à 60 % d’occupation et un autre à 85 % peut représenter des dizaines de milliers de dollars par an.
Playa del Carmen : le marché le plus profond
Playa del Carmen reste le marché de location saisonnière le plus vaste et le plus consolidé de la Riviera Maya. La concentration de touristes internationaux, l’animation de la Cinquième Avenue et la proximité de l’aéroport de Cancún garantissent une demande constante tout au long de l’année.
Les biens situés dans le corridor de la Cinquième Avenue, entre la rue 1 et la rue 46, affichent les meilleurs taux d’occupation : 80 à 90 % en haute saison et 60 à 70 % en mi-saison. Les propriétés avec vue mer ou accès privatif à la plage se louent de 20 à 40 % au-dessus de la moyenne de zone.
Tulum : le marché premium à la plus forte croissance
Tulum s’est imposée comme la destination la plus prisée du Mexique par les voyageurs internationaux à hauts revenus. Les propriétés de luxe à Tulum peuvent atteindre des tarifs nuitée de 500 à 1 500 USD en haute saison. Cependant, la saisonnalité y est plus marquée et les basses saisons peuvent être sensiblement plus creuses qu’à Playa del Carmen.
Tulum offre des tarifs plus élevés mais une volatilité d’occupation plus forte. Playa del Carmen présente des tarifs plus modérés mais une meilleure stabilité sur l’année. Pour un investisseur qui privilégie un flux de trésorerie prévisible, Playa del Carmen est le choix le plus sûr. Pour celui qui cherche à maximiser les revenus en haute saison, Tulum a l’avantage.
Puerto Aventuras : le créneau familial haut de gamme
Puerto Aventuras est une résidence fermée dotée d’une marina, à 30 km au sud de Playa del Carmen. Ses propriétés attirent les familles à hauts revenus en quête de sécurité, d’une marina privée et d’un accès au golf et à la plongée avec tuba. Les villas avec vue sur la marina ou la plage se louent de 400 à 1 200 USD la nuit. L’occupation est plus concentrée sur certaines périodes, mais les tarifs compensent la moindre densité de nuitées.
Zone hôtelière de Cancún : forte occupation, concurrence intense
La Zone hôtelière de Cancún affiche les taux d’occupation les plus élevés de la région, 85 à 92 % en haute saison, portés par le tourisme de masse et les vols directs depuis une quarantaine de pays. Toutefois, la concurrence des grands hôtels tout compris exerce une pression à la baisse sur les tarifs des propriétés indépendantes, et les prix d’acquisition y sont élevés.
Les facteurs qui maximisent systématiquement les rendements Airbnb
Quelle que soit la zone, certains éléments augmentent de manière constante le retour sur investissement : piscine privée ou accès à une piscine exclusive (+25 à 40 % sur le tarif), climatisation performante (indispensable en climat tropical), cuisine entièrement équipée, photographie professionnelle, gestion active des avis, tarification dynamique saisonnière et réactivité aux demandes des locataires.
Le phénomène des sargasses
L’arrivée de sargasses sur les plages a constitué un facteur négatif pour la location saisonnière à certaines périodes de l’année, principalement de mai à octobre. Les propriétés bénéficiant d’une plage naturellement protégée ou dotées d’une piscine privée résistent mieux à ce phénomène. Il s’agit d’un paramètre à prendre en compte lors du choix du bien.
Investir via Airbnb en Riviera Maya est rentable, mais la zone et le type de bien déterminent si cette rentabilité atteint 7 ou 18 % par an. L’Agence by Los Socios réalise une analyse personnalisée des performances locatives pour chaque propriété que nous étudions avec nos clients investisseurs.
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