Fideicomiso ou société mexicaine : comment acheter une propriété au Mexique en tant qu’étranger

Vous êtes étranger et souhaitez investir au Mexique ? Découvrez comment dans cet article.

Si vous voulez acheter un bien immobilier au Mexique sans être citoyen mexicain, il est important de vous assurer de pouvoir le faire légalement. 

L’un des points clés lors d’un achat immobilier au Mexique est la manière d’acquérir légalement un bien dans la « zone restreinte ».

Selon l’article 27, section 1, de la Constitution politique des États-Unis mexicains, les étrangers ne sont pas autorisés à acquérir des propriétés sur la côte ou à moins de 50 kilomètres à l’intérieur des terres, ni à moins de 100 kilomètres des frontières.

Cette restriction a été instaurée en 1917, à une époque où le risque d’invasion était élevé, et elle a peu changé depuis. Même si elle paraît aujourd’hui désuète et inutile, elle subsiste parce que de nombreuses personnes et institutions en tirent profit, en particulier les banques. Des efforts ont été faits pour modifier la Constitution et changer cet article, mais avec peu de succès.

Par conséquent, les expatriés qui souhaitent acheter une propriété au Mexique, en particulier dans la péninsule du Yucatán, ont deux options : obtenir un Fideicomiso (fiducie bancaire) auprès d’une banque mexicaine ou créer leur propre société mexicaine. Ces options répondent à des objectifs différents et comportent chacune leurs propres exigences.

Fideicomiso

Lorsque des étrangers souhaitent acheter une propriété au Mexique, ils choisissent souvent le Fideicomiso comme meilleure option.

Même s’il n’existe pas de traduction exacte, le Fideicomiso peut être décrit comme une « fiducie immobilière » : c’est un acte juridique qui permet à une banque mexicaine de prêter son nom pour détenir le bien. Techniquement, la banque est propriétaire du bien, mais le bénéficiaire est responsable de son usage, de sa gestion, de son entretien, des revenus locatifs, des prêts hypothécaires et du produit de la vente, la banque n’étant responsable que de la détention du titre. Moyennant des frais annuels d’environ 700 USD, le bénéficiaire peut désigner des bénéficiaires substituts pour hériter de la fiducie, et personne ne peut grever le bien d’une hypothèque ou d’un privilège. 

Le principal avantage est que, si le bénéficiaire obtient le statut de résident et que le bien répond aux critères, il peut être exonéré jusqu’à 100 % de l’ISR (impôt sur les plus-values) pour un prix de vente allant jusqu’à 3 800 000 MXN.

Le principal inconvénient du Fideicomiso est son coût. Les frais bancaires, qui comprennent le permis, une cotisation annuelle payée d’avance et divers frais, vont de 2 000 à 2 500 USD. 

Ces frais s’ajoutent en outre à l’ensemble des frais de clôture (taxe d’acquisition, droits, certificats, honoraires du notaire et de l’avocat, etc.). 

De plus, la délivrance du permis par la banque prend environ trois semaines, mais l’obtention des documents nécessaires et le remplissage des formulaires demandent généralement au moins deux semaines. Le délai de clôture habituel d’un Fideicomiso est donc d’environ deux à trois mois.

Société mexicaine

À l’inverse, la constitution d’une société mexicaine est plus simple et plus rapide. Deux associés, tous deux étrangers, peuvent créer une société mexicaine en deux semaines. Le coût ne dépasse pas 1 500 USD, et la société est traitée comme une entité mexicaine pour l’acquisition de biens. En un mois et demi seulement, la société peut donc être constituée et le bien inscrit à son nom. Elle permet aussi d’acheter une voiture et presque n’importe quoi d’autre. 

Toutefois, le coût abordable et la rapidité sont les seuls avantages d’une société.

L’inconvénient d’une société est qu’elle vous lie à un comptable pour le reste de votre vie. 

Même si la société déclare un revenu nul, un comptable facturera des honoraires. Vous devez aussi obtenir le statut de résident pour agir comme associé au nom de la société. Sinon, vous devez recourir à des procurations notariées accordées à des Mexicains, ce qui signifie qu’une autre personne contrôle votre argent, votre propriété, votre voiture et tout ce que vous achetez ou faites par l’intermédiaire de la société. Chaque achat effectué par la société doit être réglé par chèque ou virement depuis son compte bancaire, ce qui rend impossible l’utilisation d’espèces. 

Enfin, l’inconvénient le plus important est qu’on ne peut pas éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente du bien. Toutefois, si vous gérez correctement le bien et obtenez des reçus fiscaux pour tous les travaux réalisés dans la maison, vous pourrez déduire ces dépenses de la plus-value au moment de la vente afin de réduire l’impôt, sans pouvoir l’éliminer complètement.

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Si vous cherchez à démarrer une entreprise ou à acheter un bien à des fins non résidentielles, la création d’une société est l’option idéale. Vous économiserez sur l’impôt sur le revenu tout en établissant une source de revenus légitime dans le pays. 

En revanche, si vous comptez acheter un bien au Mexique pour un usage personnel ou résidentiel ne générant pas de revenus, le Fideicomiso sera la meilleure option. Notre recommandation : créer une société à des fins commerciales et opter pour un Fideicomiso à des fins personnelles ou résidentielles.

Le fideicomiso comme la société ont des incidences fiscales. Consultez le Servicio de Administración Tributaria (SAT), l’administration fiscale mexicaine, pour bien comprendre vos obligations en tant qu’investisseur étranger.

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