L’achat en programme neuf est l’une des strat\u00e9gies d’investissement les plus r\u00e9pandues en Riviera Maya. Acqu\u00e9rir un bien avant ou pendant la construction permet d’acc\u00e9der \u00e0 des prix inf\u00e9rieurs au march\u00e9, de b\u00e9n\u00e9ficier de plans de paiement flexibles et de capter la totalit\u00e9 du cycle de valorisation entre la pose de la premi\u00e8re pierre et la livraison. L’achat sur plan comporte \u00e9galement des risques sp\u00e9cifiques qui doivent \u00eatre g\u00e9r\u00e9s avec rigueur. Ce checklist vous offre un cadre m\u00e9thodique pour \u00e9valuer toute opportunit\u00e9 de programme neuf.<\/p>\n
Commencez par le promoteur, pas par le projet. Recherchez combien de programmes il a men\u00e9s \u00e0 terme et livr\u00e9s. Visitez des r\u00e9alisations ant\u00e9rieures de la m\u00eame \u00e9quipe pour \u00e9valuer la qualit\u00e9 de construction et la conformit\u00e9 avec les sp\u00e9cifications annonc\u00e9es. Parlez si possible \u00e0 des propri\u00e9taires de projets pr\u00e9c\u00e9dents. Un promoteur sans historique v\u00e9rifiable est le principal facteur de risque dans toute transaction en programme neuf.<\/p>\n
V\u00e9rifiez que le promoteur dispose de capitaux suffisants pour mener le projet \u00e0 bien. Demandez si le programme b\u00e9n\u00e9ficie d’un cr\u00e9dit construction bancaire (cr\u00e9dito puente) ou si les ventes en programme neuf constituent le principal m\u00e9canisme de financement. Les projets financ\u00e9s uniquement par les ventes pr\u00e9sentent un risque plus \u00e9lev\u00e9 de retard ou d’annulation en cas de ralentissement des ventes.<\/p>\n
Faites examiner par un avocat qualifi\u00e9 le titre de propri\u00e9t\u00e9 du terrain sur lequel le programme sera construit. Il doit \u00eatre parfaitement libre de tout hypoth\u00e8que, nantissement ou litige juridique. V\u00e9rifiez au Registro P\u00fablico de la Propiedad que le terrain est enregistr\u00e9 au nom du promoteur ou d’une entit\u00e9 clairement associ\u00e9e.<\/p>\n
Demandez copies de tous les permis en cours de validit\u00e9 : autorisation d’utilisation du sol, \u00e9tude d’impact environnemental (MIA), permis de construire et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, autorisations relatives \u00e0 la zone f\u00e9d\u00e9rale maritime-terrestre. Les programmes qui d\u00e9butent les ventes sans permis fermes constituent un signal d’alerte s\u00e9rieux.<\/p>\n
Le contrat en programme neuf (promesa de compraventa) est le document le plus important. Il doit pr\u00e9ciser le prix total et les modalit\u00e9s de paiement, les sp\u00e9cifications techniques d\u00e9taill\u00e9es du bien, la date de livraison estim\u00e9e avec p\u00e9nalit\u00e9s en cas de retard, les conditions de r\u00e9siliation et les m\u00e9canismes de restitution des capitaux, ainsi qu’un dispositif de protection des paiements de l’acheteur pendant la construction.<\/p>\n
L’\u00e9cart entre le prix en programme neuf et la valeur de march\u00e9 projet\u00e9e \u00e0 la livraison est l’indicateur principal de l’opportunit\u00e9 financi\u00e8re. Les programmes neufs bien positionn\u00e9s en Riviera Maya ont historiquement offert des d\u00e9cotes de 15 % \u00e0 35 % par rapport \u00e0 la valeur de march\u00e9 attendue \u00e0 la livraison. Validez cette projection \u00e0 partir des comparables actuels dans la m\u00eame zone.<\/p>\n
La structure de paiement d\u00e9termine \u00e9galement le rendement effectif. Un apport initial de 30 % suivi de mensualit\u00e9s implique un co\u00fbt du capital diff\u00e9rent d’un sch\u00e9ma \u00e0 10 % \u00e0 la signature et 90 % \u00e0 la livraison. Calculez le retour sur investissement en tenant compte du co\u00fbt r\u00e9el du capital dans chaque structure de paiement, et pas seulement du pourcentage de valorisation projet\u00e9.<\/p>\n
Visitez physiquement le terrain avant de signer tout contrat. \u00c9valuez l’acc\u00e8s r\u00e9el (pas seulement sur la carte), l’environnement imm\u00e9diat (ce qui s’y trouve aujourd’hui et ce qui pourrait \u00eatre construit), le niveau du terrain et le drainage, les raccordements disponibles (eau, \u00e9lectricit\u00e9, internet), et les distances r\u00e9elles \u00e0 la plage, aux cenotes ou aux autres atouts mis en avant par le programme.<\/p>\n
Le m\u00e9canisme de protection de vos paiements pendant la construction est d\u00e9cisif. Les meilleures options sont : un fideicomiso bancaire o\u00f9 les fonds ne sont lib\u00e9r\u00e9s au promoteur qu’en contrepartie d’avancements de travaux v\u00e9rifi\u00e9s, un compte s\u00e9questre avec des conditions de d\u00e9blocage claires, ou une garantie bancaire assurant la restitution des capitaux en cas de d\u00e9faillance du promoteur. \u00c9vitez les programmes o\u00f9 les paiements sont vers\u00e9s directement sur le compte du promoteur sans protection suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n
Acheter en programme neuf en Riviera Maya peut \u00eatre l’une des d\u00e9cisions financi\u00e8res les plus rentables que vous puissiez prendre, mais uniquement avec la diligence appropri\u00e9e. Chez L’Agence by Los Socios, nous r\u00e9alisons cette diligence pour le compte de nos clients et ne pr\u00e9sentons que des programmes ayant pass\u00e9 nos filtres juridiques, financiers et de march\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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