{"id":19305,"date":"2026-04-26T14:01:47","date_gmt":"2026-04-26T20:01:47","guid":{"rendered":"https:\/\/lagencemx.com\/es\/blog\/impuestos-propietarios-extranjeros-mexico\/"},"modified":"2026-05-03T19:51:36","modified_gmt":"2026-05-04T01:51:36","slug":"impuestos-propietarios-extranjeros-mexico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lagencemx.com\/fr\/blog\/inversion\/impuestos-propietarios-extranjeros-mexico\/","title":{"rendered":"<p>Impuestos para Propietarios Extranjeros en M&eacute;xico: Gu&iacute;a Fiscal Completa<\/p>"},"content":{"rendered":"<style>\nbody.single-post p,\nbody .elementor-widget-theme-post-content p,\nbody .entry-content p,\nbody article p {\n    text-align: justify !important;\n}\n<p>Invertir en bienes ra&iacute;ces en M&eacute;xico ofrece rendimientos atractivos, pero entender el marco fiscal es fundamental para maximizar tu retorno. Ya sea que planees rentar tu propiedad en la Riviera Maya, mantenerla como residencia vacacional o eventualmente venderla, existen obligaciones fiscales tanto en M&eacute;xico como en tu pa&iacute;s de origen que debes conocer.<\/p><p>Esta gu&iacute;a cubre los impuestos principales que enfrentan los propietarios extranjeros ?ciudadanos de Estados Unidos, Canad&aacute; y Francia? con tasas actualizadas a 2026.<\/p><h2>1. Impuesto Predial: Tu Obligaci&oacute;n Anual B&aacute;sica<\/h2><p>El <strong>predial<\/strong> es el equivalente al property tax y se paga anualmente al municipio donde se ubica la propiedad. En M&eacute;xico, las tasas de predial son considerablemente m&aacute;s bajas que en Norteam&eacute;rica o Europa.<\/p><ul>\n<li><strong>Tasa:<\/strong> Var&iacute;a por municipio, generalmente entre 0.1% y 0.3% del valor catastral<\/li>\n<li><strong>Descuento por pronto pago:<\/strong> La mayor&iacute;a de municipios en Quintana Roo ofrecen descuentos del 10% al 25% si pagas en enero<\/li>\n<li><strong>Valor catastral vs. valor comercial:<\/strong> El valor catastral suele ser significativamente menor al valor de mercado, lo que reduce la carga fiscal<\/li>\n<\/ul><p><strong>Ejemplo:<\/strong> Una propiedad con valor catastral de MXN $2,000,000 (aprox. USD $110,000) podr&iacute;a pagar entre MXN $2,000 y $6,000 anuales de predial (USD $110?$330).<\/p><blockquote>\n<p><strong>Dato clave:<\/strong> Comparado con el property tax promedio en EE.UU. (0.99% del valor de mercado) o Canad&aacute; (0.87%), el predial mexicano es una fracci&oacute;n del costo.<\/p>\n<\/blockquote><h2>2. ISR por Ingresos de Renta<\/h2><p>Si rentas tu propiedad ?ya sea alquiler a largo plazo o renta vacacional tipo Airbnb?, debes declarar y pagar el <strong>Impuesto Sobre la Renta (ISR)<\/strong> en M&eacute;xico.<\/p><h3>Opciones fiscales para no residentes:<\/h3><p><strong>Opci&oacute;n A ? Tasa fija del 25% sobre ingreso bruto:<\/strong><\/p><ul>\n<li>Sin deducciones de gastos<\/li>\n<li>C&aacute;lculo simple: el inquilino o administrador retiene el 25% y lo paga al SAT<\/li>\n<li>Ideal si tus gastos son bajos o no quieres llevar contabilidad en M&eacute;xico<\/li>\n<\/ul><p><strong>Opci&oacute;n B ? Registrarte ante el SAT y tributar como residente fiscal:<\/strong><\/p><ul>\n<li>Tasas progresivas del 1.92% al 35% sobre ingreso neto<\/li>\n<li>Puedes aplicar la <strong>&ldquo;deducci&oacute;n ciega&rdquo; del 35%<\/strong> ? una deducci&oacute;n autom&aacute;tica sin necesidad de comprobar gastos<\/li>\n<li>O deducir gastos reales: mantenimiento, comisiones, seguros, depreciaci&oacute;n (5% anual del valor de construcci&oacute;n)<\/li>\n<li>Requiere obtener tu RFC y presentar declaraciones mensuales y anuales<\/li>\n<\/ul><blockquote>\n<p><strong>Consejo:<\/strong> Si tus gastos reales superan el 35% del ingreso bruto, conviene deducir gastos reales. Si no, la deducci&oacute;n ciega es m&aacute;s eficiente y sencilla.<\/p>\n<\/blockquote><h3>IVA en rentas tur&iacute;sticas<\/h3><p>Las rentas de corta estancia (tipo Airbnb) generan <strong>IVA del 16%<\/strong>, m&aacute;s un <strong>impuesto estatal de hospedaje del 2% al 5%<\/strong> seg&uacute;n el estado. Plataformas como Airbnb ya retienen parte de estos impuestos autom&aacute;ticamente.<\/p><div class=\"lagence-cta\">\n<p>&iquest;Necesitas asesor&iacute;a personalizada?<br>Nuestro equipo puede ayudarte.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/message\/RMHC4QDWIDDUO1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Hablar con un asesor por WhatsApp<\/a><\/p><\/div><h2>3. ISR por Ganancia de Capital (al Vender)<\/h2><p>Al vender una propiedad en M&eacute;xico, el notario p&uacute;blico calcula y retiene el ISR por ganancia de capital. Para no residentes, tienes dos opciones:<\/p><p><strong>Opci&oacute;n 1 ? 25% sobre el precio bruto de venta:<\/strong><\/p><ul>\n<li>Sin deducciones<\/li>\n<li>Simple pero generalmente m&aacute;s costoso<\/li>\n<\/ul><p><strong>Opci&oacute;n 2 ? 35% sobre la ganancia neta:<\/strong><\/p><ul>\n<li>Ganancia = Precio de venta ? (Precio de compra ajustado por inflaci&oacute;n INPC + mejoras documentadas + comisiones + honorarios notariales)<\/li>\n<li>Generalmente m&aacute;s favorable si tienes buena documentaci&oacute;n<\/li>\n<\/ul><p><strong>Ejemplo:<\/strong> Compraste en USD $200,000 y vendes en USD $350,000. Con la opci&oacute;n 1 pagas USD $87,500 (25% de $350k). Con la opci&oacute;n 2, si la ganancia neta ajustada es $120,000, pagas USD $42,000 (35% de $120k). La diferencia es enorme.<\/p><blockquote>\n<p><strong>Importante:<\/strong> Conserva TODOS los comprobantes de mejoras, remodelaciones y gastos de adquisici&oacute;n. Son tu mejor herramienta para reducir legalmente el ISR al vender.<\/p>\n<\/blockquote><h2>4. Impuesto de Adquisici&oacute;n (ISAI)<\/h2><p>Al comprar una propiedad, pagas el <strong>Impuesto Sobre Adquisici&oacute;n de Inmuebles (ISAI)<\/strong>, tambi&eacute;n conocido como impuesto de traslado de dominio. En Quintana Roo, la tasa es aproximadamente del <strong>3% del valor m&aacute;s alto<\/strong> entre el precio de compra, el valor catastral y el aval&uacute;o comercial.<\/p><p>Para un desglose completo de todos los costos de compra, consulta nuestra <a href=\"https:\/\/lagencemx.com\/es\/blog\/inversion\/costos-comprar-propiedad-riviera-maya\/\">gu&iacute;a de costos de adquisici&oacute;n<\/a>.<\/p><h2>5. Tratados para Evitar la Doble Tributaci&oacute;n<\/h2><p>M&eacute;xico tiene convenios de doble tributaci&oacute;n (CDT) con m&aacute;s de 60 pa&iacute;ses, incluyendo los tres principales mercados de inversionistas extranjeros en la Riviera Maya:<\/p><h3>?? Estados Unidos ? M&eacute;xico<\/h3><ul>\n<li>Convenio vigente desde 1994 (con protocolos adicionales en 2002)<\/li>\n<li>Los ingresos por renta de inmuebles en M&eacute;xico se gravan primero en M&eacute;xico<\/li>\n<li>EE.UU. permite acreditar el ISR pagado en M&eacute;xico contra tu obligaci&oacute;n federal (Foreign Tax Credit, Form 1116)<\/li>\n<li>Las ganancias de capital por venta de inmuebles se gravan en el pa&iacute;s donde est&aacute; la propiedad<\/li>\n<\/ul><h3>?? Canad&aacute; ? M&eacute;xico<\/h3><ul>\n<li>Convenio vigente desde 2006<\/li>\n<li>Misma l&oacute;gica: M&eacute;xico tiene derecho primario de gravamen sobre inmuebles ubicados en su territorio<\/li>\n<li>Canad&aacute; permite acreditar impuestos pagados en M&eacute;xico mediante el Foreign Tax Credit federal<\/li>\n<\/ul><h3>?? Francia ? M&eacute;xico<\/h3><ul>\n<li>Convenio firmado en 1991, vigente desde 1993<\/li>\n<li>Los inmuebles se gravan en el pa&iacute;s donde est&aacute;n situados (Art. 6 y 13 del convenio)<\/li>\n<li>Francia permite deducir los impuestos pagados en M&eacute;xico de la obligaci&oacute;n fiscal francesa<\/li>\n<\/ul><h2>6. Obligaciones de Reporte en tu Pa&iacute;s de Origen<\/h2><h3>Ciudadanos estadounidenses: FBAR y FATCA<\/h3><ul>\n<li><strong>FBAR (FinCEN Form 114):<\/strong> Si tienes cuentas financieras en M&eacute;xico (incluyendo cuentas bancarias vinculadas al fideicomiso) con saldo agregado superior a USD $10,000 en cualquier momento del a&ntilde;o, debes reportarlas<\/li>\n<li><strong>FATCA (Form 8938):<\/strong> Si tus activos financieros extranjeros superan USD $50,000 (o $200,000 si resides fuera de EE.UU.)<\/li>\n<li><strong>Form 8865 \/ 5471:<\/strong> Si constituiste una sociedad mexicana para adquirir la propiedad<\/li>\n<\/ul><h3>Ciudadanos canadienses: T1135<\/h3><ul>\n<li><strong>Form T1135:<\/strong> Obligatorio si el costo total de tus activos extranjeros (incluyendo propiedades de inversi&oacute;n) supera CAD $100,000<\/li>\n<li><strong>Excepci&oacute;n:<\/strong> Propiedades de uso personal exclusivo (vacation home que NO rentas) est&aacute;n exentas<\/li>\n<li><strong>Penalidad por no declarar:<\/strong> CAD $25\/d&iacute;a hasta un m&aacute;ximo de $2,500<\/li>\n<li>M&eacute;todo simplificado disponible si los activos no superan CAD $250,000<\/li>\n<\/ul><h3>Ciudadanos franceses<\/h3><ul>\n<li>Francia grava la renta mundial de sus residentes fiscales<\/li>\n<li>Los ingresos inmobiliarios en M&eacute;xico deben declararse en la declaraci&oacute;n anual francesa<\/li>\n<li>El CDI M&eacute;xico-Francia permite evitar la doble imposici&oacute;n mediante cr&eacute;dito fiscal<\/li>\n<\/ul><h2>Preguntas Frecuentes<\/h2><h3>&iquest;Necesito un RFC para ser propietario en M&eacute;xico?<\/h3><p>No necesitas RFC solo para ser propietario. Sin embargo, si generas ingresos por renta o quieres aplicar deducciones fiscales, s&iacute; necesitas registrarte ante el SAT y obtener tu RFC.<\/p><h3>&iquest;Puedo evitar pagar impuestos en M&eacute;xico con un fideicomiso?<\/h3><p>No. El fideicomiso es un mecanismo de tenencia, no un instrumento de elusi&oacute;n fiscal. Todos los impuestos ?predial, ISR por renta, ISR por venta? aplican igual con fideicomiso.<\/p><h3>&iquest;Qu&eacute; pasa si no declaro mis ingresos por renta en M&eacute;xico?<\/h3><p>El SAT puede imponer multas de hasta el 75% del impuesto no pagado, m&aacute;s recargos e intereses. Adem&aacute;s, incumplir en M&eacute;xico puede afectar tu estatus fiscal en tu pa&iacute;s de origen.<\/p><h3>&iquest;Puedo deducir la depreciaci&oacute;n de mi propiedad?<\/h3><p>S&iacute;, si tributas con deducciones reales. La depreciaci&oacute;n del componente de construcci&oacute;n es del 5% anual sobre el valor de construcci&oacute;n (excluyendo el terreno).<\/p><h3>&iquest;Las plataformas como Airbnb ya retienen los impuestos mexicanos?<\/h3><p>Airbnb retiene y entera ISR e IVA en M&eacute;xico desde 2020. Sin embargo, esto no elimina tu obligaci&oacute;n de presentar declaraciones anuales ni de cumplir con regulaciones locales de hospedaje.<\/p><p><em>Si necesitas asesor&iacute;a personalizada sobre impuestos y obligaciones fiscales para propietarios extranjeros en M&eacute;xico, <a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/message\/RMHC4QDWIDDUO1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">cont&aacute;ctanos por WhatsApp<\/a>. Nuestro equipo te gu&iacute;a en cada paso.<\/em><\/p><h2>Fuentes<\/h2><ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.sat.gob.mx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SAT (Servicio de Administraci&oacute;n Tributaria)<\/a> ? autoridad fiscal de M&eacute;xico, administra la recaudaci&oacute;n de impuestos federales<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.diputados.gob.mx\/LeyesBiblio\/pdf\/LISR.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley del ISR<\/a> ? marco legal que regula el Impuesto Sobre la Renta en M&eacute;xico<\/li>\n<li>Tratados de Doble Tributaci&oacute;n M&eacute;xico-EE.UU.\/Canad&aacute;\/Francia ? convenios internacionales para evitar la doble imposici&oacute;n fiscal entre pa&iacute;ses<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.irs.gov\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">IRS (Internal Revenue Service)<\/a> ? agencia tributaria de Estados Unidos, relevante para contribuyentes estadounidenses con propiedades en M&eacute;xico<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.canada.ca\/en\/revenue-agency.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CRA (Canada Revenue Agency)<\/a> ? agencia tributaria de Canad&aacute;, aplica a canadienses con ingresos inmobiliarios en M&eacute;xico<\/li>\n<\/ul><p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"&iquest;Necesito un RFC para ser propietario en M&eacute;xico?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"No necesitas RFC solo para ser propietario. 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