Invertir en bienes ra\u00edces en M\u00e9xico ofrece rendimientos atractivos, pero entender el marco fiscal es fundamental para maximizar tu retorno. Ya sea que planees rentar tu propiedad en la Riviera Maya, mantenerla como residencia vacacional o eventualmente venderla, existen obligaciones fiscales tanto en M\u00e9xico como en tu pa\u00eds de origen que debes conocer.<\/p>\n
Esta gu\u00eda cubre los impuestos principales que enfrentan los propietarios extranjeros \u2014ciudadanos de Estados Unidos, Canad\u00e1 y Francia\u2014 con tasas actualizadas a 2026.<\/p>\n
El predial<\/strong> es el equivalente al property tax y se paga anualmente al municipio donde se ubica la propiedad. En M\u00e9xico, las tasas de predial son considerablemente m\u00e1s bajas que en Norteam\u00e9rica o Europa.<\/p>\n Ejemplo:<\/strong> Una propiedad con valor catastral de MXN $2,000,000 (aprox. USD $110,000) podr\u00eda pagar entre MXN $2,000 y $6,000 anuales de predial (USD $110\u2013$330).<\/p>\n Dato clave:<\/strong> Comparado con el property tax promedio en EE.UU. (0.99% del valor de mercado) o Canad\u00e1 (0.87%), el predial mexicano es una fracci\u00f3n del costo.<\/p>\n<\/blockquote>\n Si rentas tu propiedad \u2014ya sea alquiler a largo plazo o renta vacacional tipo Airbnb\u2014, debes declarar y pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR)<\/strong> en M\u00e9xico.<\/p>\n Opci\u00f3n A \u2013 Tasa fija del 25% sobre ingreso bruto:<\/strong><\/p>\n Opci\u00f3n B \u2013 Registrarte ante el SAT y tributar como residente fiscal:<\/strong><\/p>\n Consejo:<\/strong> Si tus gastos reales superan el 35% del ingreso bruto, conviene deducir gastos reales. Si no, la deducci\u00f3n ciega es m\u00e1s eficiente y sencilla.<\/p>\n<\/blockquote>\n Las rentas de corta estancia (tipo Airbnb) generan IVA del 16%<\/strong>, m\u00e1s un impuesto estatal de hospedaje del 2% al 5%<\/strong> seg\u00fan el estado. Plataformas como Airbnb ya retienen parte de estos impuestos autom\u00e1ticamente.<\/p>\n \u00bfNecesitas asesor\u00eda personalizada? Hablar con un asesor por WhatsApp<\/a><\/div>\n Al vender una propiedad en M\u00e9xico, el notario p\u00fablico calcula y retiene el ISR por ganancia de capital. Para no residentes, tienes dos opciones:<\/p>\n Opci\u00f3n 1 \u2014 25% sobre el precio bruto de venta:<\/strong><\/p>\n Opci\u00f3n 2 \u2014 35% sobre la ganancia neta:<\/strong><\/p>\n Ejemplo:<\/strong> Compraste en USD $200,000 y vendes en USD $350,000. Con la opci\u00f3n 1 pagas USD $87,500 (25% de $350k). Con la opci\u00f3n 2, si la ganancia neta ajustada es $120,000, pagas USD $42,000 (35% de $120k). La diferencia es enorme.<\/p>\n Importante:<\/strong> Conserva TODOS los comprobantes de mejoras, remodelaciones y gastos de adquisici\u00f3n. Son tu mejor herramienta para reducir legalmente el ISR al vender.<\/p>\n<\/blockquote>\n Al comprar una propiedad, pagas el Impuesto Sobre Adquisici\u00f3n de Inmuebles (ISAI)<\/strong>, tambi\u00e9n conocido como impuesto de traslado de dominio. En Quintana Roo, la tasa es aproximadamente del 3% del valor m\u00e1s alto<\/strong> entre el precio de compra, el valor catastral y el aval\u00fao comercial.<\/p>\n Para un desglose completo de todos los costos de compra, consulta nuestra gu\u00eda de costos de adquisici\u00f3n<\/a>.<\/p>\n M\u00e9xico tiene convenios de doble tributaci\u00f3n (CDT) con m\u00e1s de 60 pa\u00edses, incluyendo los tres principales mercados de inversionistas extranjeros en la Riviera Maya:<\/p>\n No necesitas RFC solo para ser propietario. Sin embargo, si generas ingresos por renta o quieres aplicar deducciones fiscales, s\u00ed necesitas registrarte ante el SAT y obtener tu RFC.<\/p>\n No. El fideicomiso es un mecanismo de tenencia, no un instrumento de elusi\u00f3n fiscal. Todos los impuestos \u2014predial, ISR por renta, ISR por venta\u2014 aplican igual con fideicomiso.<\/p>\n El SAT puede imponer multas de hasta el 75% del impuesto no pagado, m\u00e1s recargos e intereses. Adem\u00e1s, incumplir en M\u00e9xico puede afectar tu estatus fiscal en tu pa\u00eds de origen.<\/p>\n S\u00ed, si tributas con deducciones reales. La depreciaci\u00f3n del componente de construcci\u00f3n es del 5% anual sobre el valor de construcci\u00f3n (excluyendo el terreno).<\/p>\n Airbnb retiene y entera ISR e IVA en M\u00e9xico desde 2020. Sin embargo, esto no elimina tu obligaci\u00f3n de presentar declaraciones anuales ni de cumplir con regulaciones locales de hospedaje.<\/p>\n Si necesitas asesor\u00eda personalizada sobre impuestos y obligaciones fiscales para propietarios extranjeros en M\u00e9xico, cont\u00e1ctanos por WhatsApp<\/a>. Nuestro equipo te gu\u00eda en cada paso.<\/em><\/p>\n\n
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2. ISR por Ingresos de Renta<\/h2>\n
Opciones fiscales para no residentes:<\/h3>\n
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IVA en rentas tur\u00edsticas<\/h3>\n
Nuestro equipo puede ayudarte.<\/p>\n3. ISR por Ganancia de Capital (al Vender)<\/h2>\n
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4. Impuesto de Adquisici\u00f3n (ISAI)<\/h2>\n
5. Tratados para Evitar la Doble Tributaci\u00f3n<\/h2>\n
\ud83c\uddfa\ud83c\uddf8 Estados Unidos \u2013 M\u00e9xico<\/h3>\n
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\ud83c\udde8\ud83c\udde6 Canad\u00e1 \u2013 M\u00e9xico<\/h3>\n
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\ud83c\uddeb\ud83c\uddf7 Francia \u2013 M\u00e9xico<\/h3>\n
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6. Obligaciones de Reporte en tu Pa\u00eds de Origen<\/h2>\n
Ciudadanos estadounidenses: FBAR y FATCA<\/h3>\n
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Ciudadanos canadienses: T1135<\/h3>\n
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Ciudadanos franceses<\/h3>\n
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Preguntas Frecuentes<\/h2>\n
\u00bfNecesito un RFC para ser propietario en M\u00e9xico?<\/h3>\n
\u00bfPuedo evitar pagar impuestos en M\u00e9xico con un fideicomiso?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 pasa si no declaro mis ingresos por renta en M\u00e9xico?<\/h3>\n
\u00bfPuedo deducir la depreciaci\u00f3n de mi propiedad?<\/h3>\n
\u00bfLas plataformas como Airbnb ya retienen los impuestos mexicanos?<\/h3>\n