{"id":19307,"date":"2026-04-26T14:01:52","date_gmt":"2026-04-26T20:01:52","guid":{"rendered":"https:\/\/lagencemx.com\/es\/blog\/herencia-propiedades-mexico-extranjeros\/"},"modified":"2026-05-03T19:46:35","modified_gmt":"2026-05-04T01:46:35","slug":"herencia-propiedades-mexico-extranjeros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lagencemx.com\/en\/blog\/inversion\/herencia-propiedades-mexico-extranjeros\/","title":{"rendered":"<p>Herencia de Propiedades en M&eacute;xico: C&oacute;mo Proteger tu Inversi&oacute;n para tus Herederos<\/p>"},"content":{"rendered":"<style>\n\/* JUSTIFY PARAGRAPHS *\/\nbody.single-post p,\nbody .elementor-widget-theme-post-content p,\nbody .entry-content p,\nbody article p {\n    text-align: justify !important;\n}\n<p>Has invertido en una propiedad en la Riviera Maya. Tal vez ya genera ingresos, tal vez la disfrutas con tu familia cada invierno. Pero &iquest;qu&eacute; pasar&aacute; con esa inversi&oacute;n cuando ya no est&eacute;s? Para muchos compradores extranjeros, la planificaci&oacute;n sucesoria es un tema que postergan indefinidamente ?y ese es un error costoso.<\/p><p>M&eacute;xico tiene un marco legal favorable para la transmisi&oacute;n patrimonial, pero tambi&eacute;n tiene particularidades que, si las desconoces, pueden complicar significativamente la herencia para tus seres queridos.<\/p><h2>La Buena Noticia: M&eacute;xico No Tiene Impuesto de Herencia<\/h2><p>A diferencia de Estados Unidos, Francia o muchos pa&iacute;ses europeos, <strong>M&eacute;xico no cobra impuesto de herencia ni impuesto sobre sucesiones<\/strong>. El Art&iacute;culo 93 de la Ley del ISR establece que los bienes adquiridos por herencia est&aacute;n exentos del Impuesto Sobre la Renta.<\/p><p>Sin embargo, existe un <strong>Impuesto Sobre Adquisici&oacute;n de Inmuebles (ISAI)<\/strong> que s&iacute; aplica cuando se transmite la propiedad al heredero, con tasas del 2% al 5% dependiendo del estado. En Quintana Roo, este impuesto ronda el 3%.<\/p><blockquote>\n<p><strong>Importante:<\/strong> Aunque M&eacute;xico no cobra impuesto de herencia, tu pa&iacute;s de origen s&iacute; podr&iacute;a hacerlo. EE.UU. tiene estate tax, Francia tiene droits de succession. Planifica en ambas jurisdicciones.<\/p>\n<\/blockquote><h2>Beneficiarios Sustitutos en el Fideicomiso<\/h2><p>Si tu propiedad est&aacute; en la <a href=\"https:\/\/lagencemx.com\/es\/blog\/inversion\/fideicomiso-que-es\/\">zona restringida<\/a> (como toda la Riviera Maya), est&aacute; bajo un <strong>fideicomiso bancario<\/strong>. Este instrumento tiene una ventaja extraordinaria para la planificaci&oacute;n sucesoria: los <strong>beneficiarios sustitutos<\/strong>.<\/p><h3>&iquest;C&oacute;mo funciona?<\/h3><ul>\n<li>Al constituir el fideicomiso, puedes designar uno o m&aacute;s <strong>beneficiarios sustitutos<\/strong><\/li>\n<li>Al fallecer el beneficiario original, los derechos del fideicomiso se transfieren autom&aacute;ticamente al beneficiario sustituto<\/li>\n<li><strong>Sin necesidad de juicio sucesorio<\/strong><\/li>\n<li><strong>Sin necesidad de testamento<\/strong> (para este activo espec&iacute;fico)<\/li>\n<li>La transferencia es r&aacute;pida: generalmente 2 a 4 semanas con la documentaci&oacute;n correcta<\/li>\n<\/ul><p>Esto convierte al fideicomiso en un instrumento similar al <em>Transfer on Death (TOD)<\/em> o <em>beneficiary deed<\/em> que existe en algunos estados de EE.UU., pero con la ventaja de ser est&aacute;ndar en M&eacute;xico.<\/p><blockquote>\n<p><strong>Consejo cr&iacute;tico:<\/strong> Revisa tu contrato de fideicomiso HOY. Si no tiene beneficiarios sustitutos designados ?o si los datos est&aacute;n desactualizados?, solicita una modificaci&oacute;n al banco fiduciario. Es un tr&aacute;mite sencillo que puede ahorrar meses de complicaciones a tu familia.<\/p>\n<\/blockquote><h2>Testamento Mexicano: &iquest;Lo Necesitas?<\/h2><p>Aunque el fideicomiso con beneficiarios sustitutos cubre la transferencia de la propiedad inmueble, un <strong>testamento mexicano<\/strong> es altamente recomendable si:<\/p><ul>\n<li>Tienes otros activos en M&eacute;xico (cuentas bancarias, veh&iacute;culos, contenidos de la propiedad)<\/li>\n<li>Quieres especificar instrucciones particulares para la distribuci&oacute;n<\/li>\n<li>Tienes propiedades fuera de la zona restringida (sin fideicomiso)<\/li>\n<li>Quieres nombrar un albacea (executor) en M&eacute;xico<\/li>\n<\/ul><h3>Tipos de testamento en M&eacute;xico:<\/h3><p><strong>Testamento p&uacute;blico abierto:<\/strong> El m&aacute;s com&uacute;n y recomendable. Se otorga ante notario p&uacute;blico, quien lo resguarda y lo inscribe en el Archivo General de Notar&iacute;as. Costo aproximado: MXN $3,000?$8,000.<\/p><p>Cada septiembre, durante el <strong>Mes del Testamento<\/strong>, las notar&iacute;as en M&eacute;xico ofrecen tarifas reducidas como parte de una campa&ntilde;a nacional para fomentar la cultura testamentaria. Aprovecha esta ventana si planeas formalizar tu testamento.<\/p><p><strong>Testamento ol&oacute;grafo:<\/strong> Escrito de pu&ntilde;o y letra del testador, depositado en el Archivo General de Notar&iacute;as. Menos recomendable por riesgo de impugnaci&oacute;n.<\/p><p><strong>Testamento consular:<\/strong> Para extranjeros que desean otorgar testamento ante el c&oacute;nsul de su pa&iacute;s en M&eacute;xico. Puede tener limitaciones para bienes inmuebles mexicanos.<\/p><div class=\"lagence-cta\">\n<p>&iquest;Necesitas asesor&iacute;a personalizada?<br>Nuestro equipo puede ayudarte.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/message\/RMHC4QDWIDDUO1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Hablar con un asesor por WhatsApp<\/a><\/p><\/div><h2>Sucesi&oacute;n Intestamentaria: Qu&eacute; Pasa Sin Testamento<\/h2><p>Si falleces sin testamento y sin beneficiarios sustitutos en el fideicomiso, se aplica la <strong>sucesi&oacute;n leg&iacute;tima<\/strong> bajo el C&oacute;digo Civil del estado donde se ubica la propiedad. El orden de herederos es:<\/p><ol>\n<li><strong>C&oacute;nyuge e hijos<\/strong> (a partes iguales)<\/li>\n<li><strong>Padres<\/strong> (si no hay c&oacute;nyuge ni hijos)<\/li>\n<li><strong>Hermanos<\/strong><\/li>\n<li><strong>Parientes colaterales hasta cuarto grado<\/strong><\/li>\n<li><strong>El Estado<\/strong> (si no hay parientes)<\/li>\n<\/ol><p>El problema: un <strong>juicio sucesorio intestamentario<\/strong> puede durar de 1 a 3 a&ntilde;os, genera costos legales significativos y requiere la participaci&oacute;n de un juez mexicano. Si los herederos est&aacute;n en el extranjero, la log&iacute;stica se complica exponencialmente.<\/p><h2>&iquest;Los Extranjeros Pueden Heredar Propiedades en M&eacute;xico?<\/h2><p>S&iacute;, con una condici&oacute;n importante. El Art&iacute;culo 27 constitucional establece que los extranjeros pueden heredar propiedades en M&eacute;xico, incluyendo en la zona restringida, siempre que:<\/p><ul>\n<li>Se comprometan a constituir un nuevo fideicomiso (si la propiedad est&aacute; en zona restringida)<\/li>\n<li>Obtengan el permiso correspondiente de la Secretar&iacute;a de Relaciones Exteriores<\/li>\n<li>Exista <strong>reciprocidad<\/strong> con su pa&iacute;s de origen (EE.UU., Canad&aacute; y Francia cumplen este requisito)<\/li>\n<\/ul><p>El heredero extranjero tiene un plazo de 5 a&ntilde;os para regularizar la situaci&oacute;n del fideicomiso. Si no lo hace, el gobierno puede solicitar la venta forzosa de la propiedad.<\/p><h2>Evitar el Juicio Sucesorio: Estrategias Pr&aacute;cticas<\/h2><h3>Estrategia 1: Beneficiarios sustitutos en fideicomiso<\/h3><p>Ya explicada. Es la m&aacute;s eficiente y econ&oacute;mica.<\/p><h3>Estrategia 2: Sociedad mexicana (SA de CV o SAS)<\/h3><p>Si constituiste una <a href=\"https:\/\/lagencemx.com\/es\/blog\/inversion\/fideicomiso-vs-corporacion-mexicana\/\">sociedad mexicana<\/a> para adquirir la propiedad, puedes planificar la sucesi&oacute;n mediante la transferencia de acciones, que puede ser m&aacute;s &aacute;gil que transferir inmuebles directamente.<\/p><h3>Estrategia 3: Testamento mexicano + testamento en tu pa&iacute;s<\/h3><p>La mejor pr&aacute;ctica es tener <strong>testamentos coordinados<\/strong>: uno en M&eacute;xico para tus activos mexicanos, y otro en tu pa&iacute;s de origen para el resto de tu patrimonio. Es importante que no se contradigan ni se invaliden mutuamente.<\/p><h3>Estrategia 4: Fideicomiso en vida (Living Trust) ? solo para estadounidenses<\/h3><p>Un living trust estadounidense puede ser propietario del fideicomiso mexicano en ciertos casos, lo que facilita la transferencia. Requiere asesor&iacute;a especializada en ambas jurisdicciones.<\/p><h2>Consideraciones por Pa&iacute;s de Origen<\/h2><h3>Estados Unidos<\/h3><ul>\n<li>El estate tax federal aplica si tu patrimonio global supera USD $13.61 millones (2024). La propiedad en M&eacute;xico forma parte de tu estate gravable<\/li>\n<li>Reporta la propiedad en el Form 706 si aplica<\/li>\n<li>La Foreign Tax Credit aplica si M&eacute;xico cobr&oacute; impuestos al transferir<\/li>\n<\/ul><h3>Canad&aacute;<\/h3><ul>\n<li>Canad&aacute; no tiene impuesto de herencia, pero aplica el deemed disposition at death ? se asume que vendiste todos tus activos al fallecer, generando potencial capital gains tax<\/li>\n<li>La propiedad mexicana se incluye en este c&aacute;lculo<\/li>\n<\/ul><h3>Francia<\/h3><ul>\n<li>Francia tiene droits de succession con tasas del 5% al 60% seg&uacute;n el parentesco<\/li>\n<li>El CDI M&eacute;xico-Francia establece que los inmuebles situados en M&eacute;xico se gravan por sucesi&oacute;n seg&uacute;n la ley mexicana<\/li>\n<li>Francia puede dar cr&eacute;dito por impuestos pagados en M&eacute;xico<\/li>\n<\/ul><h2>Preguntas Frecuentes<\/h2><h3>&iquest;M&eacute;xico cobra impuesto de herencia?<\/h3><p>No. M&eacute;xico no tiene impuesto de herencia. El Art&iacute;culo 93 de la Ley del ISR exenta los bienes adquiridos por herencia del ISR. Sin embargo, s&iacute; aplica un impuesto de adquisici&oacute;n de inmuebles (ISAI) de aproximadamente 3% en Quintana Roo.<\/p><h3>&iquest;Qu&eacute; pasa con el fideicomiso si el beneficiario fallece?<\/h3><p>Si hay beneficiarios sustitutos designados, los derechos se transfieren autom&aacute;ticamente a ellos sin juicio sucesorio. Si no los hay, el fideicomiso entra al juicio sucesorio como parte de la masa hereditaria.<\/p><h3>&iquest;Un testamento de EE.UU. o Canad&aacute; es v&aacute;lido en M&eacute;xico?<\/h3><p>Puede reconocerse mediante un proceso de homologaci&oacute;n, pero es lento y costoso. Es mucho m&aacute;s eficiente otorgar un testamento mexicano ante notario p&uacute;blico, que puede complementar (no sustituir) tu testamento en el extranjero.<\/p><h3>&iquest;Mis hijos menores pueden heredar una propiedad en M&eacute;xico?<\/h3><p>S&iacute;, pero un menor no puede administrar el fideicomiso directamente. Se necesita designar un tutor o representante legal que administre la propiedad hasta que el menor alcance la mayor&iacute;a de edad (18 a&ntilde;os en M&eacute;xico).<\/p><h3>&iquest;Cu&aacute;nto cuesta un testamento mexicano?<\/h3><p>Un testamento p&uacute;blico abierto ante notario cuesta entre MXN $3,000 y $8,000 (USD $165?$440). <strong>Septiembre es el Mes del Testamento en M&eacute;xico<\/strong>, una campa&ntilde;a nacional donde notar&iacute;as de todo el pa&iacute;s ofrecen descuentos de hasta el 50% en la elaboraci&oacute;n de testamentos. Es la mejor &eacute;poca del a&ntilde;o para formalizar tu voluntad.<\/p><p><em>Si necesitas asesor&iacute;a personalizada sobre herencia y planificaci&oacute;n sucesoria de propiedades en M&eacute;xico, <a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/message\/RMHC4QDWIDDUO1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">cont&aacute;ctanos por WhatsApp<\/a>. Nuestro equipo te gu&iacute;a en cada paso.<\/em><\/p><h2>Fuentes<\/h2><ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.diputados.gob.mx\/LeyesBiblio\/pdf\/LISR.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley del ISR Art. 93<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.congresoqroo.gob.mx\/codigos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C&oacute;digo Civil de Quintana Roo<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.gob.mx\/sre\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SRE (Secretar&iacute;a de Relaciones Exteriores)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariadomexicano.org.mx\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Colegio Nacional del Notariado Mexicano<\/a><\/li>\n<\/ul><p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"&iquest;M&eacute;xico cobra impuesto de herencia?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"No. M&eacute;xico no tiene impuesto de herencia. 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